Temporada para trabalho, curso ou tratamento de saúde

O aluguel por temporada não serve só para férias. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 48) inclui a residência temporária para realização de cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e "outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo", desde que o contrato tenha prazo de até 90 dias. Um trabalho com data para acabar costuma se encaixar nessa última parte, embora a lei não use a palavra "trabalho". O que define a temporada é a finalidade passageira e o prazo curto, e o mais seguro é deixar as duas coisas escritas no contrato. Na dúvida sobre o seu caso, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei diz sobre a finalidade

O art. 48 descreve a locação para temporada como "aquela destinada à residência temporária do locatário". Em seguida, dá exemplos: lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do inquilino e outros fatos ligados a um tempo determinado. O imóvel pode estar mobiliado ou não.

Na prática, isso abre a temporada para um público que procura imóvel fora das férias:

• Estudantes e professores em curso intensivo, especialização, residência médica ou intercâmbio de poucas semanas.
• Pacientes e acompanhantes que vão passar um período perto de um hospital ou clínica para tratamento.
• Profissionais em projeto, treinamento, obra ou consultoria com data para terminar.
• Famílias em reforma que precisam sair de casa enquanto a obra acontece.

O ponto comum é a residência temporária com um motivo que tem começo e fim. Se a pessoa pretende se mudar de vez para a cidade, o caminho mais seguro é o contrato residencial comum, com as regras gerais da lei.

O limite de 90 dias

O contrato de temporada deve ter prazo de até 90 dias. Se o curso ou o tratamento durar mais do que isso, a locação não se enquadra na definição do art. 48, e o contrato residencial comum costuma ser o caminho mais seguro.

Também vale atenção ao que acontece no fim do prazo. Pelo art. 50, se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação passa a ser considerada prorrogada por prazo indeterminado, e o proprietário deixa de poder exigir o aluguel adiantado. Nesse caso, ele só pode pedir o imóvel depois de 30 meses do início do contrato ou nas hipóteses do art. 47. Por isso, se o curso ou o tratamento se estender, combine por escrito antes do fim do prazo. Os detalhes estão no artigo sobre o inquilino de temporada que não saiu.

O que escrever no contrato

Como a finalidade é o que diferencia a temporada, ela não deve ficar implícita. Alguns pontos ajudam a deixar tudo claro:

• Finalidade: escreva o motivo da estadia, por exemplo "residência temporária do locatário durante curso de especialização" ou "durante tratamento de saúde na cidade". Não é preciso detalhar diagnóstico nem dados médicos; basta indicar a finalidade.
• Datas de entrada e saída: dia e horário, com prazo total de até 90 dias.
• Ocupantes: nome de quem vai morar, inclusive acompanhante no caso de tratamento de saúde.
• Valor e pagamento: o art. 49 permite receber os aluguéis e encargos de uma só vez e adiantados e, além disso, exigir uma das garantias do art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento) para as demais obrigações do contrato.
• Móveis e utensílios: se o imóvel for mobiliado, o parágrafo único do art. 48 exige a descrição dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram. Veja como fazer no artigo sobre imóvel mobiliado e vistoria.
• Regras da casa: número de pessoas, visitas, barulho e regras do condomínio, como explicado em regras da casa na temporada.

Um modelo com esses campos está no contrato de temporada do LocDireto.

Quando quem aluga é a empresa

Em temporada para trabalho, às vezes quem fecha o negócio é a empresa do profissional, e não ele. Isso muda a análise. O art. 55 da lei diz que a locação é não residencial quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel se destina ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Se a empresa for assinar, vale definir com cuidado quem será o locatário e, antes de assinar, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Quando o próprio profissional assina e a empresa só paga as despesas dele, o contrato continua sendo com a pessoa física.

Cuidados próprios desse público

Quem vem para estudar, trabalhar ou se tratar costuma ficar mais tempo do que o turista de fim de semana e usa o imóvel como casa de verdade. Alguns cuidados ajudam:

• Análise do inquilino: confira documento, contato e, se fizer sentido, um comprovante do motivo da estadia, como matrícula no curso ou carta da empresa. Para tratamento de saúde, não peça laudo nem informações médicas; a finalidade declarada no contrato basta. Veja mais em como analisar o inquilino.
• Contas de consumo: em estadias mais longas, combine se água, luz, internet e gás estão incluídos no valor ou se serão cobrados à parte, e como será a leitura.
• Acessibilidade: quem está em tratamento pode precisar de elevador, banheiro adaptado ou proximidade de hospital. Descreva o imóvel com precisão no anúncio para evitar frustração dos dois lados.
• Danos e vistoria: fotos na entrada e na saída e uma lista de móveis assinada continuam sendo a melhor proteção, como explicado em danos na temporada.

Plataforma ou contrato direto

Quem procura imóvel para curso ou tratamento muitas vezes prefere falar direto com o proprietário, porque precisa de condições específicas e de prazo maior. Seja qual for o canal, o contrato da Lei 8.245/91 continua valendo para a relação entre as partes. As diferenças estão no artigo temporada: plataforma ou contrato direto, e as regras gerais em contrato de locação para temporada.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você gera o contrato de temporada com a finalidade, as datas, os ocupantes e a lista de móveis, e acompanha os pagamentos e as datas de entrada e saída no app, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Para começar, use o modelo de contrato de temporada.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.