Contrato de locação para temporada: o que não pode faltar

O contrato de locação para temporada é o aluguel residencial de até 90 dias, feito para uma necessidade passageira do inquilino, como férias, um curso, um tratamento de saúde ou uma obra na casa dele. As regras estão nos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato. Nesse tipo de contrato, o proprietário pode receber o aluguel adiantado e pedir uma garantia, e precisa listar os móveis quando o imóvel for mobiliado. O ponto que mais pede atenção é o fim do prazo: se o inquilino ficar além dele sem reação do proprietário, a locação muda de natureza.

O que a lei chama de locação para temporada

O art. 48 define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do inquilino, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel dele e outros fatos que duram só um tempo determinado. O prazo não pode passar de 90 dias, e o imóvel pode estar mobiliado ou não.

Dois cuidados práticos:

• Escreva o motivo da estadia. Coloque no contrato a finalidade da estadia, por exemplo "férias da família" ou "curso de especialização de março a maio". Isso mostra que a ocupação é de fato temporária.
• Respeite o limite de 90 dias. Um contrato de seis meses com o nome de "temporada" não segue estas regras. Ele vira uma locação residencial comum, no caso regida pelo art. 47, que trata dos contratos com prazo menor que 30 meses.

O que não pode faltar no contrato

• Partes e imóvel. Nome, CPF e contato do proprietário e do inquilino, endereço completo do imóvel e o número de pessoas que vão ocupar.
• Finalidade da estadia. O motivo temporário que justifica a locação, como pede o art. 48.
• Datas de entrada e de saída. Com dia e horário, sem passar de 90 dias no total.
• Valor e forma de pagamento. O valor total, a data e o meio de pagamento (Pix ou transferência).
• Encargos. O que está incluído no valor (condomínio, água, luz, gás, internet, limpeza) e o que é cobrado à parte.
• Garantia. Qual garantia foi escolhida e o que ela cobre.
• Lista de móveis e utensílios. Obrigatória quando o imóvel for mobiliado, com o estado de cada item (art. 48, parágrafo único).
• Regras de uso. Regimento interno do condomínio, animais, visitas, barulho e uso de áreas comuns.
• Vistoria e devolução das chaves. Como será a conferência na saída e em quanto tempo a caução, se houver, será devolvida.
• Multa. O valor da multa para quem descumprir o contrato.

Pagamento adiantado e garantia: pode pedir os dois?

Pode. Como regra geral, o art. 20 proíbe cobrar o aluguel adiantado, com duas exceções: a locação sem nenhuma garantia (art. 42) e a locação para temporada. Na temporada, o art. 49 permite receber de uma vez, antes da entrada, o aluguel e os encargos do período todo. O mesmo artigo permite, além disso, pedir uma das garantias do art. 37 para cobrir as demais obrigações do contrato, como danos ao imóvel ou aos móveis.

As garantias do art. 37 são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Só uma pode ser usada no mesmo contrato. Se a escolha for a caução em dinheiro, ela não pode passar do valor de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos ficando para o inquilino na devolução (art. 38, § 2º).

Exemplo: uma estadia de 60 dias por R$ 4.000,00 por mês. O proprietário pode receber os R$ 8.000,00 antes da entrada e, se quiser, pedir uma caução para cobrir eventuais danos, desde que ela respeite o limite de três meses de aluguel, ou seja, até R$ 12.000,00, depositados em caderneta de poupança.

O que acontece quando o prazo termina

• O inquilino sai na data combinada. É o caminho normal: vistoria de saída, devolução das chaves e, se houver caução, devolução do valor com os descontos que a vistoria justificar.
• O inquilino não sai. O proprietário pode entrar com ação de despejo. Se a ação for proposta em até 30 dias depois do vencimento do contrato, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir antes o inquilino, desde que o proprietário preste caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, III).
• O inquilino fica mais de 30 dias sem oposição. Pelo art. 50, a locação passa a valer por prazo indeterminado e o proprietário não pode mais exigir o aluguel adiantado. A partir daí, só pode pedir o imóvel de volta depois de 30 meses do início do contrato ou nos casos do art. 47.

Por isso, se o inquilino não sair na data, não deixe o tempo correr. Registre por escrito que você não concorda com a permanência e procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança logo nos primeiros dias.

O condomínio pode proibir a locação curta?

Essa é uma dúvida comum de quem anuncia em plataformas digitais. O Superior Tribunal de Justiça vai decidir a questão no Tema 1.443 dos recursos repetitivos: se a cláusula da convenção que destina o prédio ao uso residencial basta para impedir a locação por curto período por plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. Os processos sobre esse ponto estão suspensos em todo o país, e até a preparação deste texto a tese ainda não tinha sido fixada.

Enquanto isso, leia a convenção e o regimento interno do condomínio antes de anunciar. Se houver proibição ou dúvida, converse com o síndico e com um profissional de sua confiança antes de fechar a primeira reserva.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, o contrato de locação para temporada é preenchido online em etapas, seguindo a Lei do Inquilinato, e o inquilino pode completar os próprios dados por um link. Veja como funciona em Contrato de temporada.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.