Temporada: danos no imóvel, como o proprietário se protege

No aluguel por temporada, o proprietário se protege de danos no imóvel com quatro cuidados: contrato escrito, lista de móveis e utensílios com o estado de cada um, registro com fotos e vídeo na entrada e na saída, e uma garantia combinada antes da chegada do inquilino. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite receber o aluguel adiantado e exigir uma das garantias do art. 37 para cobrir as demais obrigações do contrato, o que inclui os danos. O inquilino responde pelos estragos que ele, a família ou os visitantes causarem, mas não pelo desgaste do uso normal. Se o seu caso tiver alguma particularidade, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de fechar o contrato.

O que a lei diz sobre danos na temporada

A locação para temporada segue os arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91 e, no que não for específico, as regras gerais da lei. Os pontos que importam para os danos são estes:

• Pagamento adiantado e garantia (art. 49): o proprietário pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e também exigir qualquer das garantias do art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
• Uma garantia só (art. 37, parágrafo único): a lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. As opções são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
• Imóvel mobiliado (art. 48, parágrafo único): quando o imóvel é alugado com móveis, o contrato deve trazer obrigatoriamente a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que se encontram.
• Devolver como recebeu (art. 23, III): no fim da locação, o inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
• Reparar o que causou (art. 23, V): o inquilino deve reparar os danos no imóvel ou nas instalações provocados por ele, pelos dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
• Avisar o proprietário (art. 23, IV): se surgir um dano ou defeito cujo conserto cabe ao proprietário, o inquilino deve comunicar imediatamente.

As regras gerais do contrato de temporada estão no artigo Contrato de locação para temporada: o que não pode faltar.

Desgaste normal ou dano: onde fica a linha

A diferença decide quem paga. Desgaste normal é o que acontece com qualquer uso cuidadoso: pintura um pouco marcada perto dos interruptores, tecido do sofá mais gasto, panelas com sinais de uso. Dano é o que foge disso: vidro quebrado, mancha de vinho no colchão, porta arrombada, eletrodoméstico estragado por mau uso, objeto que sumiu da lista.

Na temporada, a estadia é curta e o desgaste de uma única estadia costuma ser pequeno. Por isso, o registro da entrada pesa muito: sem ele, fica difícil mostrar que a mancha ou a quebra não existiam antes.

Antes da chegada: o que preparar

• Contrato escrito: com período, valor, forma de pagamento, número máximo de ocupantes e a garantia escolhida. O gerador de contrato de temporada do LocDireto ajuda a não esquecer nenhum desses pontos.
• Lista de móveis e utensílios: item por item, com quantidade e estado (novo, bom, com marca de uso). Inclua roupa de cama, toalhas, louças, controles remotos e chaves entregues.
• Fotos e vídeo com data, enviados ao inquilino: de cada cômodo, dos móveis, dos eletrodomésticos funcionando e de detalhes que já tenham defeito. Envie os arquivos ao inquilino antes da entrada e peça que ele confirme o recebimento por escrito, por mensagem ou e-mail.
• Garantia definida: escolha uma modalidade e diga no contrato como ela será usada em caso de dano e, no caso da caução, quando será devolvida. As regras da caução em dinheiro, como o limite de valor e o depósito em caderneta de poupança, estão no artigo Caução no aluguel.
• Regras de uso: o que pode e o que não pode no imóvel, como festas, animais e uso da piscina, junto com as regras do condomínio.

Na saída: a vistoria

Combine um horário para a entrega das chaves e faça a vistoria de saída de preferência com o inquilino presente, comparando o imóvel com a lista e as fotos da entrada. Se encontrar algum dano:

1. Registre na hora: fotos e vídeo do estrago, com a data.
2. Comunique por escrito: descreva o dano e anexe as imagens de antes e de depois.
3. Mostre o custo: consiga orçamentos ou notas fiscais do conserto ou da reposição.
4. Preste contas: se o contrato previr o uso da caução para danos, envie a conta detalhada, desconte só o valor comprovado e devolva o saldo no prazo combinado, com os rendimentos da poupança quando a caução for em dinheiro.

Se o inquilino discordar ou se a garantia não cobrir o prejuízo, tente primeiro um acordo por escrito. Sem acordo, a cobrança pode ser feita na Justiça; nesse caso, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança. O passo a passo da vistoria está em Vistoria de entrada e de saída do imóvel alugado.

Exemplo

Uma casa de praia é alugada por 10 dias, com caução combinada no contrato. Na entrada, o proprietário enviou ao inquilino a lista com 2 jogos de taças completos e o vídeo da televisão funcionando. Na saída, faltam 4 taças e a tela da televisão está trincada. Com a lista, o vídeo e o orçamento da troca da tela, o proprietário mostra a diferença, desconta o valor da caução, como previsto no contrato, envia o cálculo e devolve o restante. Sem a lista e o vídeo, a conversa vira palavra contra palavra.

Plataforma ou contrato direto

Quem anuncia por plataforma segue as regras de cada uma para danos e reembolsos, que mudam de uma para outra. No contrato direto, a proteção é a da Lei 8.245/91 somada ao que o contrato prevê. As diferenças estão em Temporada: alugar por plataforma ou com contrato direto.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você gera o contrato de temporada e, na gestão do aluguel, a vistoria simplificada registra o estado do imóvel na entrada para comparar na saída, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Para começar, use o gerador de contrato de temporada.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.