Caução no aluguel: limite, onde depositar e como devolver

A caução é uma das garantias que o proprietário pode pedir no contrato de aluguel, ao lado da fiança, do seguro-fiança e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37 da Lei 8.245/91). Quando é feita em dinheiro, não pode passar do equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos ficam com o inquilino quando o valor for levantado (art. 38, § 2º). A lei não fixa prazo nem procedimento para a devolução, por isso esses pontos precisam estar escritos no contrato. Antes de definir a garantia, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que é a caução no aluguel

A caução é um valor ou um bem que fica reservado para garantir que o inquilino vai cumprir o contrato. Se tudo correr bem, ela volta para ele no fim da locação. Se houver aluguel, conta ou reparo em aberto, ela serve para cobrir esses débitos, conforme o contrato.

O art. 38 da Lei do Inquilinato trata de quatro formas de caução:

• Em dinheiro: limitada a três meses de aluguel e depositada em poupança (§ 2º).
• Em bens móveis: um veículo, por exemplo. A caução precisa ser registrada em cartório de títulos e documentos (§ 1º).
• Em bens imóveis: outro imóvel dado em garantia. A caução precisa ser averbada na matrícula desse imóvel (§ 1º).
• Em títulos e ações: se a empresa emissora entrar em concordata, falência ou liquidação, os títulos devem ser substituídos em 30 dias (§ 3º).

O limite: até três meses de aluguel

A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º). Com aluguel de R$ 2.000,00, o máximo é R$ 6.000,00. Nada impede combinar um valor menor, como um ou dois aluguéis.

A lei fala em três meses de aluguel e não menciona os encargos. O cálculo mais seguro é sobre o valor do aluguel, sem somar condomínio e IPTU.

Uma garantia só por contrato

O contrato pode ter apenas uma modalidade de garantia. Pedir caução e fiador ao mesmo tempo, ou caução e seguro-fiança, é proibido, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único). Exigir mais de uma garantia no mesmo contrato também está entre as contravenções penais do art. 43, II.

Se você prefere ter um fiador, veja o guia Fiador precisa ter imóvel? O que pedir e quais os cuidados.

Onde depositar a caução em dinheiro

A lei manda depositar a caução em dinheiro em caderneta de poupança, e todas as vantagens desse depósito revertem em favor do inquilino quando o valor for levantado (art. 38, § 2º). Na prática:

• Conta separada: abra uma poupança só para essa caução, sem misturar com o seu dinheiro.
• Identificação no contrato: escreva no contrato o valor, o banco, a agência e a conta da poupança, e a data do depósito.
• Comprovante para o inquilino: envie o comprovante do depósito por escrito e guarde uma cópia.

A lei não diz em nome de quem a conta deve ficar. O mais seguro é combinar isso no contrato. Deixar o valor em conta corrente ou usá-lo para outras despesas descumpre o art. 38, § 2º e costuma gerar conflito na devolução.

Até quando a caução vale

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado por força da lei (art. 39). Ou seja, a caução continua garantindo o contrato até a entrega das chaves.

Como devolver a caução no fim do contrato

A Lei do Inquilinato não fixa um prazo para a devolução nem uma lista do que pode ser descontado. Por isso, o contrato deve dizer:

• Prazo: em quantos dias depois da entrega das chaves o acerto é feito.
• O que pode ser descontado: aluguéis e encargos em aberto, contas de consumo até a entrega das chaves e reparos apontados na vistoria de saída.
• Como prestar contas: um demonstrativo por escrito, com os comprovantes de cada desconto.
• Uso como último aluguel: se a caução pode ou não ser usada para pagar os últimos meses. Sem essa regra, cada parte tende a entender de um jeito.

Lembre que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). Desgaste natural, como pintura envelhecida pelo tempo, não deve ser descontado da caução. Por isso a vistoria de entrada e a de saída são a base de qualquer desconto.

Exemplo de devolução com números

Aluguel de R$ 2.000,00 e caução de R$ 6.000,00, depositada em poupança na assinatura. No fim do contrato:

• Vistoria de saída: aponta uma porta danificada pelo inquilino, e o conserto, feito com recibo, custou R$ 420,00.
• Conta de luz: R$ 180,00 do último mês antes da entrega das chaves, que ficou sem pagar e foi paga pelo proprietário.
• Acerto: R$ 6.000,00 menos R$ 600,00 em descontos comprovados. O inquilino recebe R$ 5.400,00, mais os rendimentos da poupança no período.

O demonstrativo vai por escrito, com o extrato da poupança, o recibo do conserto e a conta paga. Se o inquilino discordar de algum desconto, converse antes de qualquer outra medida e, se não houver acordo, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Como o LocDireto ajuda

O contrato gerado pelo LocDireto já prevê uma única garantia e, quando ela é a caução em dinheiro, o limite de três aluguéis, o depósito em poupança e a devolução com os rendimentos no fim, descontados os débitos. Para conferir as outras cláusulas, veja o guia Contrato de aluguel: o que não pode faltar. E, se o inquilino sair antes do prazo, a calculadora de multa rescisória ajuda no acerto.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.