Fiador precisa ter imóvel? O que pedir e quais os cuidados

Não. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê a fiança como uma das garantias do aluguel, mas não exige que o fiador seja dono de imóvel. Pedir um fiador com imóvel é um costume do mercado, porque o imóvel facilita a cobrança se o inquilino não pagar e o fiador também não. O que a lei faz é dar ao proprietário meios de proteger a garantia, como pedir um novo fiador em certas situações. Antes de aceitar ou recusar um fiador, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança para avaliar o caso.

O que a lei diz sobre a fiança

A fiança é uma das garantias que o proprietário pode exigir, ao lado da caução, do seguro de fiança locatícia e da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37). Alguns pontos da lei valem para qualquer contrato com fiador:

• Uma garantia só. O contrato pode ter apenas uma modalidade de garantia. Pedir fiador e caução no mesmo contrato é proibido, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único).
• Até a devolução das chaves. Salvo se o contrato disser outra coisa, a garantia vale até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação passe a vigorar por prazo indeterminado (art. 39).
• Troca de fiador. O proprietário pode exigir novo fiador ou outra garantia em casos como morte do fiador, falência ou insolvência declarada na Justiça, venda ou oneração de todos os imóveis do fiador e mudança de residência sem aviso ao proprietário (art. 40, I a III).
• Saída do fiador. Quando o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o proprietário de que quer deixar a garantia. Ele continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias depois da notificação, e o proprietário pode exigir um novo fiador (art. 40, X).
• Prazo para nova garantia. Em qualquer dessas situações, o proprietário pode notificar o inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).

Por que tantos contratos pedem fiador com imóvel

Se o inquilino deixa de pagar, o proprietário pode cobrar do fiador. Quando o fiador também não paga, a cobrança vai para a Justiça, e é aí que os bens dele contam.

Em regra, a casa onde a família mora é protegida contra penhora (Lei 8.009/90, art. 1º). Essa proteção, porém, não vale para a dívida que nasce da fiança em contrato de locação (Lei 8.009/90, art. 3º, VII). Em 2022, o Supremo Tribunal Federal decidiu no Tema 1127 que é constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.

Por isso o imóvel do fiador é visto como uma segurança extra. Mas ele não é a única forma de avaliar um fiador, e a lei não exige que o fiador tenha imóvel.

O que pedir ao fiador

O objetivo é confirmar que o fiador existe, tem condições de pagar e sabe o que está assinando. Peça:

• Documento de identidade e CPF. Para identificar corretamente quem assina.
• Comprovante de renda. Contracheques, declaração de imposto de renda ou extratos, conforme a atividade do fiador.
• Comprovante de endereço. Útil para notificações e para o caso do art. 40, III (mudança sem aviso).
• Certidão de matrícula atualizada do imóvel, se houver imóvel. Mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outro ônus.
• Certidão de casamento ou declaração de estado civil. Define se o cônjuge precisa assinar.
• Aviso sobre consultas. Se for consultar cadastros de crédito, informe o fiador e guarde os dados apenas para a análise.

Fiador sem imóvel pode ser aceito, desde que a renda e o histórico sejam compatíveis com o aluguel. É uma decisão do proprietário, de preferência tomada com orientação profissional.

Fiador casado: a assinatura do cônjuge

Este ponto pode anular toda a fiança. Pela Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça, "a fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia". Por isso, se o fiador é casado, o cônjuge dele deve assinar o contrato autorizando a fiança.

A lei dispensa essa autorização apenas no regime da separação absoluta de bens (Código Civil, art. 1.647). Como cada caso depende da certidão de casamento e do pacto antenupcial, confirme com um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de dispensar a assinatura.

Cuidados no contrato

• Qualificação completa do fiador e do cônjuge: nome, CPF, estado civil, endereço e contato.
• Assinatura do fiador no próprio contrato, com a fiança descrita de forma clara (quem garante, qual contrato e até quando).
• Assinatura do fiador também nos aditivos, se o contrato for alterado, por exemplo com mudança de valor, de prazo ou de outras condições.
• Uma cláusula pedindo que o fiador avise mudança de endereço, o que ajuda a aplicar o art. 40, III.
• Contato com o fiador quando houver atraso. Ele responde pela dívida e pode ajudar a resolver antes de virar processo.

Exemplo

Aluguel de R$ 2.000,00. O candidato a fiador não tem imóvel, mas apresenta renda mensal comprovada, é casado e a esposa concorda em assinar. Nesse cenário, o proprietário pode aceitar a fiança, desde que confira os documentos e colha a assinatura dos dois no contrato. Se preferir outra garantia, pode oferecer ao inquilino o seguro-fiança, que pela lei abrange a totalidade das obrigações do inquilino (art. 41), ou a caução. Só não pode somar duas garantias no mesmo contrato.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você gera o contrato de aluguel com a garantia escolhida e acompanha o lançamento e a confirmação de cada pagamento, o que ajuda a perceber um atraso cedo e falar com o fiador a tempo. Para saber quanto o inquilino deve pagar se sair antes do prazo, use a calculadora de multa rescisória.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.