Contrato de aluguel: o que não pode faltar

Um bom contrato de aluguel residencial identifica as partes e o imóvel, define valor, vencimento, prazo, índice de reajuste, garantia, encargos e multas, e deixa registrado o estado do imóvel na entrega das chaves. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) já dá as regras gerais. O contrato serve para fazer as escolhas que a lei deixa para as partes e para evitar discussão depois. Este guia mostra o que não pode faltar, mas cada locação tem suas particularidades: antes de assinar, peça a revisão de um advogado ou de um corretor de imóveis de sua confiança.

1. Partes e imóvel

• Locador e inquilino: nome completo, CPF, documento de identidade, estado civil, profissão e endereço. Se houver fiador, os mesmos dados dele e do cônjuge.
• Imóvel: endereço completo, número da matrícula no cartório de imóveis, inscrição do IPTU e o que fica com o inquilino (vaga de garagem, depósito, armários, eletrodomésticos).
• Finalidade: deixe claro que a locação é residencial e quem vai morar no imóvel.

2. Prazo

O prazo muda o que acontece no fim do contrato.

• 30 meses ou mais: ao fim do prazo, o locador pode pedir o imóvel de volta sem precisar justificar (art. 46).
• Menos de 30 meses: ao fim do prazo, o contrato se prorroga por tempo indeterminado, e o locador só retoma o imóvel nas situações do art. 47, como uso próprio ou depois de cinco anos seguidos de locação.

Por isso, a maioria dos contratos residenciais é feita com 30 meses.

3. Valor, vencimento e forma de pagamento

• Valor do aluguel, dia do vencimento e forma de pagamento (Pix, transferência ou boleto, com os dados da conta).
• O aluguel não pode ser cobrado adiantado, a não ser na locação sem garantia ou na locação por temporada (art. 20 e art. 42).
• Defina se o primeiro mês será proporcional aos dias, quando a entrada não coincide com o vencimento.

4. Reajuste

• O reajuste é anual, no aniversário do contrato (Lei 10.192/2001).
• Escolha o índice: os mais usados são o IGP-M e o IPCA.
• Não é permitido atrelar o aluguel ao dólar nem ao salário mínimo (art. 17).

5. Garantia

O contrato pode ter uma destas garantias, nunca mais de uma ao mesmo tempo (art. 37):

• Caução: até três aluguéis (art. 38).
• Fiador.
• Seguro-fiança.
• Título de capitalização.

Escreva como a garantia será devolvida ou liberada no fim do contrato.

6. Encargos

Diga com clareza quem paga cada conta:

• Condomínio: as despesas ordinárias costumam ficar com o inquilino (art. 23) e as extraordinárias, como obras na estrutura, fachada e fundo de reserva, com o proprietário (art. 22).
• IPTU: pela lei é do proprietário, mas o contrato pode passar ao inquilino (art. 22, VIII). Defina também quem paga à prefeitura e como fica a parte proporcional na entrada e na saída.
• Água, luz e gás: em geral do inquilino, com troca de titularidade.
• Seguro contra incêndio: a lei coloca no proprietário, salvo acordo diferente (art. 22, VIII).

7. Multas e juros

• Atraso: multa e juros de mora. O mais comum é 10% de multa e 1% ao mês de juros, mas o valor deve estar escrito no contrato.
• Saída antecipada: multa em número de aluguéis, sempre proporcional ao tempo que falta para o fim do prazo (art. 4º). O inquilino fica isento se for transferido pelo empregador para outra cidade e avisar com 30 dias de antecedência.

8. Vistoria de entrada

A lei obriga o proprietário a entregar o imóvel com a descrição do seu estado, incluindo os defeitos que existirem (art. 22, V). Na prática, isso é o laudo de vistoria, com fotos e descrição de cada cômodo e item, assinado pelas duas partes e anexado ao contrato. É o documento que separa o desgaste natural do dano na devolução das chaves.

9. Outras cláusulas que evitam problema

• Sublocação e cessão: só com autorização prévia e por escrito do proprietário (art. 13).
• Benfeitorias: quem paga e se haverá indenização. A cláusula de renúncia à indenização é válida (Súmula 335 do STJ).
• Animais, reformas e uso das áreas comuns: o que é permitido.
• Venda do imóvel: o inquilino tem preferência na compra (art. 27). Se o inquilino quiser que o contrato valha mesmo com a venda, ele precisa ter cláusula de vigência e estar averbado na matrícula do imóvel (art. 8º).
• Comunicações: e-mail e telefone válidos para avisos entre as partes.

10. Assinatura

O contrato pode ser assinado em papel ou por assinatura eletrônica. Antes de assinar, leve a minuta a um advogado ou a um corretor de imóveis de sua confiança, principalmente se houver fiador, cláusulas fora do comum ou imóvel com pendências na matrícula. Guarde uma via com cada parte, junto com o laudo de vistoria e o comprovante da garantia.

Organize o contrato depois de assinado

Assinar é o começo. No LocDireto, você cadastra os termos do contrato e o app calcula o reajuste no aniversário, separa os encargos de cada parte, registra a vistoria com fotos e guarda os documentos, com o inquilino acompanhando pelo celular. Para os cálculos do dia a dia, use também a calculadora de reajuste e a calculadora de multa rescisória.

Conteúdo orientativo. Para redigir ou revisar o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.