Vistoria de entrada e de saída do imóvel alugado: como fazer

A vistoria de entrada é o registro do estado do imóvel no dia em que o inquilino recebe as chaves, e a vistoria de saída repete essa conferência na devolução. A Lei do Inquilinato manda o inquilino devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal, e obriga o proprietário a entregar uma descrição minuciosa do estado do imóvel quando o inquilino pedir. Sem um laudo de entrada detalhado, com fotos e assinado pelos dois, fica difícil comparar o antes e o depois e saber o que pode ser cobrado. Por isso, vale fazer as duas vistorias com o mesmo método e guardar tudo por escrito. Na dúvida sobre o seu caso, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei diz sobre a vistoria

A Lei 8.245/91 não traz um modelo de laudo nem fixa prazos para a vistoria, mas vários deveres das partes dependem dela:

• Descrição do estado do imóvel: o proprietário deve fornecer ao inquilino, caso ele solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando da entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes (art. 22, V).
• Defeitos anteriores: o proprietário responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). O laudo de entrada mostra o que já existia.
• Devolução: o inquilino deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III).
• Danos durante a locação: o inquilino deve avisar logo o proprietário sobre danos ou defeitos cujo reparo caiba ao proprietário e reparar os danos que ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos causarem (art. 23, IV e V).
• Vistoria durante o contrato: o inquilino deve permitir a vistoria pelo proprietário ou por quem ele indicar, mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX).

Como fazer a vistoria de entrada

Faça a vistoria com o imóvel vazio, ou só com os móveis que fazem parte da locação, antes de entregar as chaves. O ideal é que proprietário e inquilino estejam presentes.

• Cômodo por cômodo: siga sempre a mesma ordem (sala, quartos, banheiros, cozinha, área de serviço, áreas externas) e anote paredes, teto, piso, portas, janelas, fechaduras e tomadas.
• Estado de cada item: use termos simples e concretos, como "novo", "bom", "com marcas de uso" ou "com defeito", e descreva o defeito: "azulejo trincado acima da pia", e não só "cozinha regular".
• Instalações: teste torneiras, descargas, chuveiro, interruptores, tomadas, portão e interfone. Anote o que funciona e o que não funciona.
• Fotos e vídeo: registre cada cômodo e cada defeito, de perto e de longe, com data. Liste as fotos no laudo ou guarde num arquivo identificado e compartilhado com o inquilino.
• Medidores e chaves: anote a leitura dos relógios de água, luz e gás e a quantidade de chaves e controles entregues.
• Assinatura: o laudo é assinado pelos dois e anexado ao contrato, que deve mencioná-lo numa cláusula. Cada um fica com uma via.

Se o inquilino encontrar algum defeito que não foi registrado nos primeiros dias, o melhor é que ele avise por escrito, com fotos, e que o proprietário responda também por escrito. Um prazo para essa conferência pode ser combinado no contrato.

Imóvel mobiliado

Quando a locação inclui móveis e eletrodomésticos, liste cada item com o estado em que está e, se possível, com fotos. Na locação para temporada com imóvel mobiliado, a lei exige que o contrato descreva os móveis e utensílios e o estado de cada um (art. 48, parágrafo único). Veja mais no artigo sobre contrato de locação para temporada.

Como fazer a vistoria de saída

A vistoria de saída usa o laudo de entrada como base. Combine dia e hora com o inquilino, de preferência com o imóvel já desocupado e antes da entrega definitiva das chaves.

• Mesma ordem e mesmos itens: percorra o imóvel na ordem do laudo de entrada e compare item por item, com novas fotos dos mesmos pontos.
• Desgaste normal x dano: desbotamento da pintura, pequenas marcas de móveis e desgaste do piso nas áreas de passagem tendem a ser uso normal. Vidro quebrado, porta arrombada ou buraco aberto fora do que foi combinado são danos.
• O que foi combinado: confira as obras ou mudanças autorizadas durante a locação e o que o contrato diz sobre elas. Veja o artigo sobre benfeitorias e manutenção.
• Contas e medidores: anote as leituras finais e peça os comprovantes das últimas contas.
• Registro final: liste as diferenças encontradas, o que cada uma exige (reparo pelo inquilino ou orçamento) e o prazo combinado. Os dois assinam.

Exemplo de acerto na saída

O laudo de entrada registrou a pintura em bom estado, os vidros inteiros e a porta e a fechadura do banheiro sem danos. Na saída, a vistoria encontrou:

• pintura com desbotamento leve e marcas de quadros: desgaste do uso normal, sem cobrança;
• vidro da janela da sala trincado, que não constava na entrada: troca orçada em R$ 180,00;
• porta do banheiro com a fechadura quebrada: conserto orçado em R$ 220,00.

O inquilino pode fazer os reparos ele mesmo, dentro do prazo combinado, ou pagar os R$ 400,00 dos orçamentos. Se a garantia for caução e o contrato prever o desconto, o valor pode sair dela, com a prestação de contas e os recibos. Veja o artigo sobre caução no aluguel.

Erros comuns

• Laudo genérico: "imóvel em bom estado" não ajuda a comparar nada na saída.
• Fotos sem identificação: fotos soltas no celular, sem data e sem ligação com o laudo, perdem força.
• Laudo sem assinatura: sem a assinatura dos dois, o documento perde força como prova do que foi combinado.
• Pular a vistoria de saída: receber as chaves sem conferir o imóvel deixa o acerto mais difícil de comprovar.

Vistoria no LocDireto

No LocDireto, a vistoria simplificada registra o estado do imóvel na gestão do aluguel, junto com os termos do contrato, os encargos e os pagamentos. Se a saída do inquilino for antes do fim do prazo, a calculadora de multa rescisória mostra o valor proporcional.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.