Benfeitorias e manutenção no aluguel: quem paga o quê

Manutenção é o cuidado para o imóvel continuar funcionando; benfeitoria é uma obra ou melhoria feita nele. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário entrega o imóvel em condições de uso e responde pelos defeitos anteriores à locação, e o inquilino conserva o imóvel, repara os danos que causar e o devolve no estado em que recebeu, descontado o desgaste do uso normal. Quando o inquilino faz uma benfeitoria, a indenização depende do tipo: as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, as úteis só se o proprietário autorizou e as voluptuárias não são indenizáveis. Essas regras valem quando o contrato não diz o contrário, e o contrato pode prever a renúncia à indenização. Antes de assinar o contrato ou de aprovar uma obra, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Manutenção: o que cabe a cada um

A lei divide os deveres nos arts. 22 (proprietário) e 23 (inquilino). Os principais para o dia a dia do imóvel são estes:

• Proprietário: entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I), manter a forma e o destino do imóvel durante a locação (art. 22, III) e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Uma infiltração que já existia antes da entrada do inquilino, por exemplo, é problema do proprietário.
• Inquilino: usar o imóvel com cuidado e para o fim combinado (art. 23, II), avisar logo o proprietário sobre danos ou defeitos que cabe ao proprietário consertar (art. 23, IV), reparar os danos causados por ele, pela família ou por visitantes (art. 23, V) e devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III).

Na prática, desgaste normal é a pintura que perde a cor com o tempo ou o piso com marcas leves de uso. Dano é o vidro quebrado, a porta forçada ou o furo grande na parede. Pequenos reparos de uso, como trocar lâmpada, a resistência do chuveiro ou o vedante da torneira, costumam ficar com o inquilino, e o melhor é deixar isso escrito no contrato.

Reparos urgentes

Se o imóvel precisar de um reparo urgente que cabe ao proprietário, o inquilino é obrigado a permitir a obra (art. 26). Se o reparo durar mais de 10 dias, o inquilino tem direito a abatimento do aluguel proporcional ao período que passar disso. Se durar mais de 30 dias, ele pode encerrar o contrato.

Os três tipos de benfeitoria

O Código Civil define os tipos no art. 96, e a Lei do Inquilinato usa a mesma divisão:

• Necessárias: têm por fim conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore. Exemplos: consertar um cano rompido dentro da parede, trocar telhas quebradas que causam goteira.
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Exemplos: instalar grades nas janelas, colocar armário embutido, instalar box de vidro no banheiro.
• Voluptuárias: são de mero deleite ou recreio e não aumentam o uso habitual, mesmo que deixem o imóvel mais agradável ou custem caro. Exemplos: jardim decorativo, iluminação de efeito, fonte na área externa.

Quem paga a benfeitoria feita pelo inquilino

Se o contrato não disser o contrário, a regra está nos arts. 35 e 36 da Lei 8.245/91:

• Necessária: o proprietário indeniza, mesmo que não tenha autorizado a obra.
• Útil: o proprietário indeniza só se tiver autorizado.
• Voluptuária: não há indenização. O inquilino pode retirar o que instalou no fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Nas benfeitorias necessárias e nas úteis autorizadas, o inquilino tem ainda o direito de retenção: pode continuar no imóvel até receber a indenização.

Um exemplo: o cano da cozinha rompe dentro da parede e o inquilino paga R$ 1.200,00 pelo conserto. Se o contrato não tiver cláusula sobre benfeitorias, esse valor é indenizável pelo proprietário. O caminho mais simples costuma ser combinar por escrito o abatimento no aluguel seguinte, com o recibo do serviço anexado.

O que o contrato pode prever

• Renúncia à indenização: a Súmula 335 do STJ diz que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Muitos contratos trazem essa cláusula, e ela muda a conta acima: com a renúncia, a benfeitoria fica no imóvel sem indenização.
• Autorização por escrito: o inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 23, VI). Vale prever no contrato que qualquer obra depende dessa autorização.
• Limites: o art. 45 considera nulas as cláusulas que tentem afastar os objetivos da Lei do Inquilinato. A renúncia trata da indenização das benfeitorias e não tira do proprietário os deveres do art. 22, como responder pelos defeitos anteriores à locação.

Se a dúvida for se uma obra é necessária ou útil, ou se uma cláusula do seu contrato vale, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de decidir.

Boas práticas para o proprietário

• Vistoria de entrada: registre o estado de cada cômodo com fotos. Ela é a base para separar desgaste normal de dano na saída.
• Autorização com detalhes: ao aprovar uma obra, escreva o que será feito, quem paga, se haverá indenização ou abatimento e se a melhoria fica no imóvel no fim.
• Pequenos reparos no contrato: liste o que fica com o inquilino para evitar discussão a cada lâmpada ou torneira.
• Resposta rápida: quando o inquilino avisar de um defeito que cabe a você, providencie o conserto logo. Um problema pequeno vira um dano maior com o tempo.
• Recibos guardados: guarde notas e recibos de toda manutenção. Eles ajudam no acerto com o inquilino e na sua organização financeira.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, o contrato gerado já traz a cláusula de obras e benfeitorias, a vistoria simplificada registra o estado do imóvel na entrada e as despesas de manutenção ficam no controle de receitas e despesas de cada imóvel, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.