Temporada: alugar por plataforma ou com contrato direto

Alugar por plataforma ou com contrato direto muda quem define as regras, como o dinheiro chega até você e o que acontece se algo der errado. Na plataforma, valem os termos de uso dela: ela recebe o pagamento, cobra uma taxa e tem política própria de cancelamento. No contrato direto, as regras são as que você e o inquilino assinam, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que na locação para temporada permite receber o aluguel adiantado e pedir garantia. Nenhum dos dois caminhos é melhor em todos os casos, e muitos proprietários usam os dois. Se tiver dúvida sobre o seu caso, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que muda na prática

• Quem define as regras. Na plataforma, você aceita os termos de uso dela, que valem para você e para o hóspede. No contrato direto, as cláusulas são combinadas entre você e o inquilino e ficam por escrito.
• Pagamento e repasse. Na plataforma, o hóspede paga a ela, e o valor chega até você conforme o calendário de repasse definido nos termos. No contrato direto, o inquilino paga a você, pela forma combinada no contrato (Pix, transferência ou outra).
• Custo. A plataforma cobra uma taxa de serviço, que pode ficar com o proprietário, com o hóspede ou ser dividida, conforme a regra de cada uma. No contrato direto, nenhum percentual do aluguel vai para intermediário, mas você cuida da divulgação e da conversa com o interessado.
• Cancelamento. Na plataforma, vale a política de cancelamento dela, que em alguns casos o proprietário escolhe entre opções definidas por ela. No contrato direto, o que acontece em caso de desistência precisa estar escrito no contrato.
• Danos e garantia. Na plataforma, a proteção contra danos segue as regras e programas que ela oferece. No contrato direto, a lei permite pedir uma garantia, como a caução, e a lista de móveis com o estado de cada um ajuda a cobrar um eventual prejuízo.
• Quem encontra o hóspede. A plataforma traz visibilidade e público que já está procurando hospedagem. No contrato direto, o inquilino costuma vir por indicação, por anúncio próprio ou por quem já se hospedou antes.

Como as regras mudam de uma plataforma para outra e podem ser alteradas, leia os termos de uso da que você usar antes de anunciar.

O que a lei diz sobre a locação para temporada

No contrato direto, a locação para temporada segue os arts. 48 a 50 da Lei 8.245/91:

• Finalidade e prazo. É a locação para residência temporária, por lazer, curso, tratamento de saúde, obra no imóvel do inquilino e outros motivos ligados a um período determinado, com prazo de até 90 dias (art. 48).
• Imóvel mobiliado. Se o imóvel tiver móveis, o contrato deve descrever os móveis e utensílios e o estado de cada um (art. 48, parágrafo único).
• Pagamento adiantado e garantia. O proprietário pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e pode pedir uma das garantias do art. 37 para as demais obrigações do contrato (art. 49).
• Fim do prazo. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado e o pagamento adiantado deixa de poder ser exigido (art. 50). A retomada do imóvel também fica bem mais difícil: só é possível depois de 30 meses do início ou nas hipóteses do art. 47 (art. 50, parágrafo único). Por isso vale avisar por escrito, antes do fim, que o contrato termina na data combinada e, se o inquilino não sair, registrar a oposição por escrito logo nos primeiros dias, sem esperar os 30 dias. O artigo sobre o inquilino que não saiu no fim da temporada explica o que fazer.

Na hospedagem curta por plataforma, a aplicação da Lei do Inquilinato ainda é discutida na Justiça, e as decisões variam conforme o caso, até a preparação deste texto. Na prática, nesse modelo não dá para contar com as regras dos arts. 48 a 50: o que rege a relação são os termos de uso da plataforma e o que foi combinado com o hóspede.

Quando a plataforma costuma fazer mais sentido

• Estadias muito curtas e frequentes, como fins de semana, com troca constante de hóspedes.
• Quando você ainda não tem uma rede de contatos ou indicações para preencher o calendário.
• Quando prefere não cuidar da cobrança e do recebimento diretamente com o hóspede.

Quando o contrato direto costuma fazer mais sentido

• Estadias mais longas, de semanas ou meses, como temporada de férias, trabalho, curso ou tratamento de saúde.
• Hóspedes que já ficaram no imóvel e querem voltar, ou que chegaram por indicação.
• Quando você quer definir as próprias regras de cancelamento, garantia e uso do imóvel.

Um cuidado: se o primeiro contato com o hóspede veio pela plataforma, confira nos termos dela se é permitido fechar a próxima estadia fora dela.

O que combinar por escrito no contrato direto

• Datas e horários de entrada e saída, com a data final escrita por extenso.
• Valor e forma de pagamento, com o que é pago adiantado e quando.
• Garantia, se houver, e como será devolvida. O artigo sobre caução no aluguel mostra os cuidados.
• Lista de móveis e utensílios, com o estado de cada um, e fotos na entrada e na saída.
• Número de ocupantes, regras da casa e regras do condomínio.
• Desistência e cancelamento: o que acontece se uma das partes desistir antes da entrada.

Antes de anunciar, confira também a convenção do condomínio. O artigo sobre se o condomínio pode proibir aluguel por temporada mostra como está o tema, e o guia do contrato de locação para temporada detalha cada cláusula. Os dois caminhos também têm efeito no imposto: veja o artigo sobre imposto no aluguel por temporada.

Como o LocDireto ajuda

Para quem fecha a temporada direto com o inquilino, o LocDireto prepara o contrato de temporada com datas, pagamento adiantado, caução, lista de móveis e regras de cancelamento, pronto para assinar pelo gov.br, por um valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.