Condomínio pode proibir aluguel por temporada? O que diz o STJ

O condomínio residencial pode restringir o aluguel de curta duração por plataformas, mas a regra ainda não está fechada. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que esse uso depende de aprovação de dois terços dos condôminos quando o prédio tem destinação residencial. Semanas depois, o tribunal levou a questão ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443) e suspendeu os processos sobre o assunto em todo o país, sem tese fixada até a preparação deste texto. Enquanto isso, o mais seguro para o proprietário é ler a convenção e o regimento interno, consultar o síndico antes de anunciar e, na dúvida, procurar um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei diz sobre o condomínio

O Código Civil trata do condomínio edilício e dá peso à convenção. Dois pontos importam aqui:

• Destinação da unidade: entre os deveres do condômino está dar à sua unidade a mesma destinação que tem a edificação (art. 1.336, IV, do Código Civil). Se o prédio é residencial, a unidade também deve ter uso residencial.
• Mudança de destinação: alterar a convenção ou mudar a destinação do edifício ou da unidade depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351, com a redação da Lei 14.405/2022).

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) também entra na conta. Ela define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do inquilino, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel dele e outros fatos que decorrem só de determinado tempo, por prazo de até 90 dias, mobiliado ou não (art. 48). E obriga o inquilino a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X). Ou seja: quem aluga, mesmo por poucos dias, fica sujeito às regras do prédio.

O que o STJ decidiu até agora

O assunto já chegou ao STJ em outras ocasiões. Os passos mais recentes:

• Maio de 2026, REsp 2.121.055: por maioria, a Segunda Seção entendeu que as estadias de curta duração oferecidas por plataformas não se encaixam bem nem na locação residencial nem na hospedagem de hotel, e podem ser tratadas como um contrato atípico. Para a maioria, o uso do imóvel para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial, com reflexos na segurança e no sossego dos moradores pela maior rotatividade de pessoas, e por isso depende de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.
• Tema 1.443: semanas depois, a Segunda Seção afetou dois recursos (REsp 2.272.536 e REsp 2.272.537) ao rito dos repetitivos, com relatoria do ministro Raul Araújo. A pergunta é se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação de curta temporada por plataformas, ou se é preciso uma proibição expressa.
• Suspensão: os processos individuais e coletivos que discutem essa questão ficaram suspensos em todo o território nacional até o julgamento. Até a preparação deste texto, não havia data marcada para o julgamento de mérito.

Não dá para prever o resultado. O que se pode dizer é que, quando a tese for fixada, juízes e tribunais deverão observá-la nos casos iguais (art. 927, III, do Código de Processo Civil).

Temporada da lei e estadia por plataforma

Vale separar duas situações que costumam ser confundidas:

• Locação para temporada da Lei 8.245/91: um inquilino (ou uma família) aluga o imóvel por um período definido, de até 90 dias, para uma finalidade como férias, curso ou tratamento de saúde, com contrato escrito. Os detalhes estão no nosso guia do contrato de locação para temporada.
• Estadias curtas e frequentes por plataforma: hóspedes diferentes a cada poucos dias, às vezes com serviços como limpeza e roupa de cama. Foi esse modelo que a Segunda Seção tratou como contrato atípico no julgamento de maio de 2026.

A linha entre uma e outra depende de cada caso, e a convenção do prédio pode ter regras para as duas. Por isso, não presuma que o seu caso está de um lado ou de outro sem conferir.

O que conferir antes de anunciar

Se o seu imóvel fica em condomínio, siga estes passos antes de publicar o anúncio:

1. Leia a convenção: veja a destinação do prédio (residencial, comercial ou mista) e se há cláusula sobre locação por temporada, hospedagem ou plataformas.
2. Leia o regimento interno: muitos prédios têm regras de cadastro de visitantes, uso de áreas comuns, mudanças e horários de silêncio.
3. Consulte as atas recentes: a assembleia pode ter aprovado regras novas sobre o tema.
4. Fale com o síndico por escrito: pergunte como o condomínio trata a locação de curta duração e guarde a resposta.
5. Ajuste o contrato: inclua a obrigação de cumprir a convenção e o regimento, o número máximo de ocupantes e as regras de entrada e saída.

Se o imóvel estiver alugado para outra pessoa, lembre que o inquilino de longa duração não pode sublocar sem o seu consentimento prévio e por escrito. Explicamos isso no artigo sobre sublocação, cessão e Airbnb.

Se o condomínio proibir ou multar

Quando a convenção ou a assembleia proíbe a locação de curta duração e o condômino discorda, o caminho é o diálogo e, se não houver acordo, a discussão na própria assembleia ou na Justiça. Lembre que, até a preparação deste texto, os processos sobre a questão do Tema 1.443 estavam suspensos à espera do julgamento.

Algumas atitudes ajudam a evitar conflito:

• Registre tudo por escrito: pedidos ao síndico, respostas e notificações.
• Não ignore a regra em vigor: anunciar contra uma proibição da convenção pode gerar a multa prevista nela e um processo.
• Participe das assembleias: é lá que a destinação e as regras do prédio podem mudar, com o quórum previsto em lei.

Diante de uma proibição, de uma multa ou de uma assembleia sobre o tema, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de decidir.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você monta o contrato por temporada de até 90 dias, conforme a Lei do Inquilinato, e depois acompanha encargos e pagamentos em um só lugar, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Comece pela página de contrato de temporada, onde você preenche os dados e confere o texto antes de emitir.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.