Sublocação, cessão e Airbnb no imóvel alugado: o que a lei diz

O inquilino não pode sublocar, ceder o contrato ou emprestar o imóvel sem autorização. Pela Lei do Inquilinato, isso só é possível, no todo ou em parte, com o consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 13 da Lei 8.245/91). Para quem pensa em anunciar o imóvel alugado em plataformas de hospedagem, como o Airbnb, o entendimento mais seguro é que a mesma regra vale, porque na prática o uso passa para outras pessoas. Sem a autorização, a sublocação pode ser tratada como infração, que permite ao proprietário pedir o fim da locação por ação de despejo. Antes de autorizar ou de recusar, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Sublocação, cessão e empréstimo: qual a diferença

O art. 13 trata de três situações diferentes, e as três dependem da mesma autorização:

• Sublocação: o inquilino continua no contrato e aluga o imóvel, ou parte dele, para outra pessoa. Exemplo: aluga um dos quartos para um colega e recebe um valor mensal.
• Cessão da locação: o inquilino transfere o contrato para outra pessoa, que passa a ocupar o lugar dele diante do proprietário.
• Empréstimo: o inquilino deixa outra pessoa usar o imóvel sem cobrar nada, por exemplo um parente que fica no apartamento enquanto o inquilino mora em outra cidade.

Em todas elas, a lei fala em consentimento prévio (antes de a pessoa entrar) e escrito. Um "tudo bem" por telefone não basta.

A resposta do proprietário e o que deixar no contrato

A lei tem duas regras sobre a resposta do proprietário:

• Demora não vale como consentimento: o fato de o proprietário demorar para se opor formalmente não significa que ele concordou (art. 13, § 1º).
• Prazo de 30 dias depois da notificação: se o inquilino notificar por escrito que uma dessas situações aconteceu, o proprietário tem 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição (art. 13, § 2º).

A lei não diz com todas as letras o que acontece se o proprietário deixar esse prazo passar sem resposta, e o ponto é discutido. Por isso, se receber uma notificação desse tipo, responda por escrito dentro do prazo, autorizando ou não, e guarde a prova do envio.

A forma mais segura de evitar essa discussão é o contrato já trazer uma cláusula clara: sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, inclusive por temporada ou por plataforma de hospedagem, depende de autorização prévia e por escrito do proprietário. Assim, o inquilino sabe desde a assinatura que precisa pedir antes, e não apenas avisar depois.

O que acontece se o inquilino sublocar sem autorização

A sublocação, a cessão ou o empréstimo sem o consentimento do proprietário descumpre a lei e, em geral, também o contrato. A locação pode ser desfeita em razão de infração legal ou contratual (art. 9º, II), e a retomada do imóvel é feita por ação de despejo (art. 5º). Na ação, os sublocatários são informados do pedido e podem intervir no processo como assistentes (art. 59, § 2º).

Antes de chegar à Justiça, vale o mesmo cuidado de qualquer conflito: conversar, registrar tudo e notificar o inquilino por escrito, pedindo que a situação seja regularizada. Trocar a fechadura ou retirar pessoas do imóvel à força não é o caminho.

Se o proprietário autorizar: as regras da sublocação

Quando a sublocação é autorizada, a lei estabelece algumas proteções:

• Teto do aluguel: o aluguel da sublocação não pode passar o valor da locação. Se passar, o sublocatário pode reduzir o pagamento até esse limite (art. 21 e parágrafo único). Nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis pode chegar ao dobro do valor da locação.
• Mesmas regras da locação: no que couber, as regras da locação valem para a sublocação (art. 14).
• Fim da locação, fim da sublocação: se a locação terminar por qualquer motivo, as sublocações terminam junto, e o sublocatário pode pedir indenização ao inquilino que sublocou (art. 15).
• Responsabilidade do sublocatário: se o proprietário entrar na Justiça contra o inquilino, o sublocatário responde ao proprietário, de forma subsidiária, pelo que ainda deve ao inquilino e pelos aluguéis que vencerem durante o processo (art. 16).
• Despejo com liminar: terminada a locação, se o sublocatário continuar no imóvel, a ação de despejo pode ter liminar para desocupação em 15 dias, com caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, V).

Exemplo com números: o aluguel do apartamento é de R$ 2.000,00. O inquilino, com autorização escrita, subloca um quarto por R$ 800,00, valor dentro do limite. Se ele sublocasse o apartamento inteiro por R$ 2.500,00, o sublocatário poderia reduzir o pagamento para R$ 2.000,00, que é o valor da locação.

E o Airbnb no imóvel alugado?

Quem anuncia o imóvel alugado em uma plataforma de hospedagem entrega o uso dele, no todo ou em parte, a outras pessoas. Seja qual for o nome dado a esse negócio, o caminho seguro é o mesmo: autorização prévia e por escrito do proprietário, de preferência com as condições combinadas no contrato ou num aditivo. Alguns pontos para conferir antes:

• O contrato: se ele proíbe sublocação e hospedagem de terceiros, a regra está dada. Se não fala nada, ainda assim vale a exigência do art. 13.
• O uso combinado: o inquilino deve usar o imóvel conforme o uso convencionado ou presumido, com o mesmo cuidado que teria se fosse dele (art. 23, II).
• O condomínio: o inquilino deve cumprir a convenção e o regulamento interno (art. 23, X). Muitos prédios têm regras próprias sobre locações curtas.

Se a ideia for o próprio proprietário alugar por poucos dias, as regras são outras. Veja o guia Contrato de locação para temporada: o que não pode faltar.

Como autorizar com segurança

Se você decidir permitir a sublocação ou a hospedagem, coloque no papel:

• Quem pode ocupar o imóvel e qual parte dele (um quarto, o imóvel inteiro).
• Por quanto tempo e se a autorização vale para um caso específico ou de forma geral.
• Que o inquilino continua responsável pelo aluguel, pelos encargos e pelos danos no imóvel.
• Ciência do fiador ou da seguradora, quando houver garantia, para evitar discussão sobre a cobertura.
• Regras do condomínio que precisam ser respeitadas.

Se a resposta for não, também responda por escrito, citando a cláusula do contrato e o art. 13. Quando houver dúvida sobre a redação da autorização ou sobre uma situação já em andamento, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Como o LocDireto ajuda

O contrato de aluguel gerado pelo LocDireto já traz uma cláusula que proíbe sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, inclusive por temporada ou aplicativo, sem autorização escrita do proprietário. Assim a regra fica clara desde a assinatura. Para revisar as outras cláusulas que evitam dúvidas, veja o guia Contrato de aluguel: o que não pode faltar.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.