Temporada: o inquilino não saiu no fim do prazo, o que fazer

Quando o inquilino da locação para temporada não sai na data combinada, o proprietário deve registrar por escrito, logo no primeiro dia, que não concorda com a permanência, e procurar um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança. Se a conversa não resolver, o caminho é a ação de despejo. Proposta em até 30 dias depois do fim do contrato, ela permite pedir ao juiz uma liminar para a desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, III, da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato). Se o inquilino ficar mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a lei presume a locação prorrogada por prazo indeterminado, e a retomada fica bem mais difícil (art. 50).

Por que os 30 dias depois do fim importam tanto

A locação para temporada é a de até 90 dias, feita para uma necessidade passageira do inquilino, como férias, curso ou tratamento de saúde (art. 48). O que acontece quando o prazo acaba depende do tempo que passa e da reação do proprietário:

• Até 30 dias depois do fim, com o despejo pedido nesse prazo: o proprietário pode pedir a liminar de desocupação em 15 dias, sem que o juiz precise ouvir antes o inquilino, desde que preste caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, § 1º, III).
• Mais de 30 dias sem oposição do proprietário: a lei presume que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado, e o proprietário não pode mais exigir o aluguel adiantado (art. 50).
• Depois da prorrogação: o proprietário só pode pedir o imóvel de volta depois de 30 meses do início do contrato ou nos casos do art. 47, como a retomada para uso próprio (art. 50, parágrafo único).

Em resumo, uma estadia de férias pode virar uma locação residencial comum se o proprietário deixar o tempo correr em silêncio.

O que fazer antes do fim da temporada

A melhor proteção começa antes da data de saída:

• Confirme a saída por escrito. Alguns dias antes do fim, mande uma mensagem lembrando a data e o horário de saída e a vistoria combinada. Guarde a resposta.
• Deixe claro que não haverá prorrogação. Se o inquilino pedir mais dias, combine por escrito a nova data e o valor, sem passar de 90 dias no total. Um pedido sem resposta pode gerar dúvida depois.
• Tenha o contrato completo à mão. Datas de entrada e de saída, valor, garantia, lista de móveis e regras de uso. Esses documentos são a base de qualquer conversa ou ação.

O inquilino não saiu: passo a passo

1. Converse no próprio dia. Pode ter havido um imprevisto, como um voo cancelado ou um problema de saúde. Se houver acordo para alguns dias a mais, registre a nova data e o valor por escrito.
2. Registre a oposição por escrito. A lei fala em oposição do proprietário, mas não diz de que forma ela deve ser feita. Por isso, não fique só na conversa: envie uma notificação por escrito, com data, dizendo que o contrato terminou, que você não concorda com a permanência e pedindo a entrega das chaves. Guarde o comprovante de envio e de recebimento.
3. Procure um advogado logo nos primeiros dias. O prazo de 30 dias para propor a ação de despejo com pedido de liminar passa rápido, e o advogado precisa de tempo para preparar a ação.
4. Entre com a ação de despejo dentro do prazo. Com a ação proposta em até 30 dias depois do vencimento, o juiz pode conceder a liminar. O juiz verifica se os requisitos estão presentes, e a caução de três meses de aluguel é exigida para isso.
5. Continue cobrando o que é devido. O período em que o inquilino fica além do contrato não é gratuito. Converse com o advogado sobre como cobrar esses dias junto com a ação.

Como funciona o processo, da petição à desocupação, está no guia Ação de despejo: quando cabe e como funciona.

O que o proprietário não deve fazer

Mesmo com o contrato vencido, o proprietário não pode retomar o imóvel com as próprias mãos. Evite:

• Trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino.
• Cortar água, luz, gás ou internet para pressionar a saída.
• Retirar os pertences do inquilino do imóvel.
• Ameaçar ou expor o inquilino a vizinhos ou nas redes sociais.

Atitudes como essas podem gerar processo contra o proprietário e atrasar a solução. O caminho seguro é registrar tudo por escrito e buscar a retomada na Justiça.

E a garantia e os danos?

Na temporada, o proprietário pode receber o aluguel e os encargos do período todo antes da entrada e, além disso, pedir uma das garantias do art. 37, como a caução (art. 49). Se o inquilino ficar além do prazo, confira com o advogado o que a garantia escolhida cobre nesse período. Na saída, faça a vistoria comparando com a lista de móveis e as fotos da entrada antes de devolver a caução. O que vale para a vistoria está em Vistoria de entrada e de saída do imóvel alugado.

Exemplo: uma temporada de 30 dias por R$ 3.000,00 termina em 10 de janeiro, e o inquilino não sai. O proprietário manda a notificação por escrito no mesmo dia e procura um advogado. Se a ação for proposta nos 30 dias seguintes ao vencimento (ou seja, até o início de fevereiro), ele pode pedir a liminar, com caução equivalente a três meses de aluguel. Se deixar para entrar com a ação em março, perde a via da liminar e o despejo segue o caminho comum. E, se nem tivesse registrado a oposição, correria ainda o risco de a lei presumir a locação prorrogada por prazo indeterminado.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, o contrato de temporada é preenchido online em etapas, com as datas de entrada e de saída, a garantia e a lista de móveis, o que deixa pronta a documentação que o advogado vai pedir se o inquilino não sair. Veja como funciona em Contrato de temporada e leia também Contrato de locação para temporada: o que não pode faltar.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.