Ação de despejo: quando cabe e como funciona

A ação de despejo é o caminho que a lei dá ao proprietário para retomar o imóvel alugado, qualquer que seja o motivo do fim da locação (art. 5º da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato). Ela cabe, por exemplo, quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, descumpre o contrato ou não sai depois de um acordo de desocupação. Se o inquilino não sai, a retomada só acontece por decisão do juiz: trocar a fechadura, cortar água ou luz ou retirar os móveis do inquilino não são caminhos permitidos. Antes de entrar com a ação, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança para avaliar o seu caso e o seu contrato.

Quando a ação de despejo cabe

A Lei do Inquilinato prevê vários motivos para o fim da locação. Os mais comuns na locação residencial estão no art. 9º:

• Mútuo acordo: as duas partes combinam o fim do contrato, e o inquilino não sai no prazo combinado (art. 9º, I).
• Infração legal ou contratual: por exemplo, sublocar sem autorização ou usar o imóvel para fim diferente do combinado (art. 9º, II).
• Falta de pagamento: aluguel ou encargos, como condomínio e IPTU, quando o contrato os coloca por conta do inquilino (art. 9º, III).
• Reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam ser feitas com o inquilino no imóvel ou que ele se recuse a permitir (art. 9º, IV).

Há também casos ligados ao fim do prazo, como o término da locação para temporada ou a retomada nas hipóteses do art. 47. Em todos eles, se o inquilino não sai, o instrumento é a ação de despejo.

Como funciona, passo a passo

O processo tem regras próprias na Lei do Inquilinato. De forma resumida:

1. Petição inicial: o advogado do proprietário entra com a ação e junta o contrato, a prova do motivo (por exemplo, o cálculo discriminado da dívida) e os documentos do imóvel.
2. Citação: o inquilino é chamado ao processo. Se o pedido de despejo vier junto com a cobrança dos valores, o fiador também é citado para responder à cobrança (art. 62, I).
3. Defesa: o inquilino apresenta a sua versão. Se houver sublocatários, eles devem ser informados do pedido e podem participar como assistentes (art. 59, § 2º).
4. Sentença: se o juiz der razão ao proprietário, expede o mandado de despejo com prazo de 30 dias para a saída voluntária. O prazo cai para 15 dias em alguns casos, como quando o despejo se baseia no art. 9º ou quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63, caput e § 1º).
5. Desocupação forçada: vencido o prazo, o despejo pode ser cumprido com uso de força, se necessário, e os móveis que o inquilino não retirar ficam com um depositário (art. 65).

O tempo total depende da comarca, da defesa apresentada e dos recursos. Por isso, não há como prometer uma data.

Liminar: quando o juiz pode mandar desocupar no início

Em alguns casos, o juiz pode conceder uma liminar para a desocupação em 15 dias, antes de ouvir o inquilino. Para isso, o proprietário precisa prestar caução de três meses de aluguel, e a ação deve se basear exclusivamente em uma das hipóteses do art. 59, § 1º. Entre elas:

• Acordo de desocupação descumprido, feito por escrito, assinado por duas testemunhas e com prazo mínimo de seis meses para a saída, contado da assinatura do acordo (inciso I).
• Fim da locação para temporada, com a ação proposta em até 30 dias depois do vencimento do contrato (inciso III).
• Permanência do sublocatário depois do fim da locação (inciso V).
• Falta de nova garantia: quando o proprietário pode exigir uma nova garantia (art. 40), notifica o inquilino e ele não a apresenta em 30 dias (inciso VII).
• Falta de pagamento em contrato sem garantia do art. 37 (como fiador, caução ou seguro-fiança), seja porque nunca foi contratada, seja porque foi extinta ou o garantidor pediu exoneração (inciso IX). Nesse caso, o inquilino ainda pode evitar a rescisão se depositar em juízo o valor total devido dentro dos 15 dias para a saída (art. 59, § 3º).

Fora dessas hipóteses, a regra é esperar a sentença. A decisão sobre a liminar é sempre do juiz.

Despejo por falta de pagamento e a purgação da mora

Na ação por falta de pagamento, a lei dá ao inquilino e ao fiador uma chance de evitar o fim do contrato: pagar a dívida em juízo em até 15 dias contados da citação (art. 62, II). Isso se chama purgar a mora, ou emendar a mora. O depósito deve incluir:

• Aluguéis e encargos vencidos até a data do pagamento.
• Multas contratuais que possam ser cobradas.
• Juros de mora.
• Custas do processo e honorários do advogado do proprietário, de 10% sobre o débito, salvo outra previsão no contrato.

Se o proprietário alegar, justificando a diferença, que o depósito não cobre todo o valor, o inquilino pode completá-lo em 10 dias contados da intimação (art. 62, III). Os aluguéis que vencerem até a sentença também devem ser depositados em juízo, nas datas de vencimento (art. 62, V). E há um limite: a purgação da mora não é admitida se o inquilino já usou essa possibilidade nos 24 meses anteriores ao início da ação (art. 62, parágrafo único).

O pedido de despejo pode ser feito junto com a cobrança dos valores atrasados (art. 62, I). Antes de chegar a esse ponto, vale tentar a conversa e o acordo por escrito, como explicamos no guia Inquilino atrasou o aluguel: o que fazer, passo a passo.

O que o proprietário não deve fazer

Mesmo com o aluguel atrasado ou o contrato vencido, o proprietário não pode retomar o imóvel com as próprias mãos. Evite:

• Trocar a fechadura ou impedir a entrada do inquilino.
• Cortar água, luz ou gás para pressionar a saída.
• Retirar móveis ou objetos do inquilino.
• Ameaçar ou expor o inquilino a vizinhos, no trabalho ou nas redes sociais.

Atitudes como essas podem gerar processo contra o proprietário e atrasar a solução. O caminho seguro é registrar tudo por escrito e buscar a retomada na Justiça.

Como se preparar desde o contrato

Muitos problemas ficam mais simples com os registros em ordem:

• Contrato completo, com valor, vencimento, encargos e garantia.
• Recibos discriminados e o histórico dos atrasos.
• Comunicação por escrito, com cobranças, acordos e notificações guardados.
• Vistoria de entrada com fotos, para comparar na saída.

Como o LocDireto ajuda

O LocDireto gera o contrato com as cláusulas de pagamento, encargos e garantia, emite recibos e guarda o histórico de pagamentos de cada contrato, o que deixa organizada a documentação que o advogado vai pedir se for preciso entrar com a ação.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.