Inquilino atrasou o aluguel: o que fazer, passo a passo

Quando o inquilino atrasa o aluguel, o caminho mais seguro começa por uma conversa e por registros por escrito: entender o motivo, enviar uma notificação com o valor em aberto e, se houver acordo, colocar tudo num documento assinado. Se o atraso continuar, o proprietário pode acionar a garantia do contrato e, como último recurso, entrar com a ação de despejo por falta de pagamento, que é o meio previsto em lei para retomar o imóvel. Cortar a água, trocar a fechadura ou fazer ameaças não está entre as opções. Antes de cada decisão importante, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei diz sobre o pagamento do aluguel

• Prazo de pagamento: o inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo combinado. Se o contrato não fixar a data, o prazo vai até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I, da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato).
• Falta de pagamento encerra a locação: a locação pode ser desfeita pela falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos (art. 9º, III).
• Retomada só pela Justiça: seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do proprietário para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º).

Passo 1: converse e registre

Um atraso de poucos dias muitas vezes tem uma explicação simples, como um salário que caiu depois ou um esquecimento. Entre em contato de forma educada, pergunte o motivo e combine uma data para o pagamento.

• Use canais com registro: e-mail ou mensagem escrita deixam prova do que foi combinado. Se a conversa for por telefone, mande depois um resumo por escrito.
• Confira o contrato: veja o que foi combinado sobre multa e juros por atraso e cobre exatamente isso, com o cálculo à vista.
• Guarde os comprovantes: cobranças enviadas, respostas e pagamentos recebidos formam o histórico da locação.

Passo 2: envie uma notificação por escrito

Se o pagamento não chegar na data combinada, formalize a cobrança. A notificação deve trazer:

• O que está em aberto: cada aluguel e encargo devido, com o mês de referência e o valor.
• Prazo e forma de pagamento: até quando e como o inquilino pode quitar.
• Próximos passos: um aviso, em tom neutro, de que sem o pagamento serão tomadas as medidas previstas no contrato e na lei.

Ela pode ir por e-mail com confirmação de leitura, por carta com aviso de recebimento ou por notificação extrajudicial em cartório. Além de organizar a cobrança, a notificação serve de prova de que o proprietário procurou resolver a situação.

Passo 3: formalize o acordo por escrito

Se o inquilino propuser pagar em parcelas, faça um termo de acordo assinado pelos dois. Ele deve trazer o valor total da dívida, o número de parcelas, as datas de cada uma e o que acontece se uma parcela atrasar. Se houver fiador, peça que ele também assine: mudanças no contrato feitas sem a concordância do fiador podem não valer para ele.

Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 com dois meses em atraso soma R$ 4.000,00, além dos encargos e da multa prevista no contrato. Um acordo possível é dividir os R$ 4.000,00 em quatro parcelas de R$ 1.000,00, pagas junto com o aluguel de cada mês. O acordo só funciona se as parcelas caberem no orçamento do inquilino; um acordo impossível de cumprir apenas adia o problema.

Passo 4: acione a garantia

O que fazer depende da garantia escolhida no contrato. A lei permite uma só por contrato: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37 e parágrafo único).

• Fiança: avise o fiador logo no início do atraso. Ele responde pela dívida nos termos do contrato e pode ajudar a resolver a situação antes que ela cresça. Veja mais no nosso artigo Fiador precisa ter imóvel?.
• Seguro-fiança: comunique a seguradora dentro dos prazos e na forma previstos na apólice.
• Caução: confira no contrato como e quando o valor pode ser usado para quitar débitos.

Passo 5: ação de despejo por falta de pagamento

Se não houver acordo, a ação de despejo é o caminho. Ela é proposta por advogado e pode ser combinada com a cobrança dos valores. Nesse caso, o inquilino é citado para responder ao pedido de rescisão, e o inquilino e os fiadores, ao pedido de cobrança. A petição precisa trazer o cálculo discriminado da dívida (art. 62, I).

• Pagamento em juízo (purgação da mora): em até 15 dias da citação, o inquilino ou o fiador pode evitar a rescisão depositando em juízo o valor atualizado. O depósito inclui os aluguéis e encargos que vencerem até o pagamento, as multas devidas, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do proprietário, de 10% se o contrato não fixar outro valor (art. 62, II). Esse benefício não vale para quem já o usou nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).
• Liminar: se o contrato estiver sem garantia, porque nenhuma foi contratada ou porque a garantia se extinguiu ou o fiador pediu exoneração, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias, desde que o proprietário preste caução de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, IX). A concessão depende da análise do juiz em cada caso. Mesmo assim, o inquilino pode evitar a desocupação pagando tudo em juízo nesse prazo (art. 59, § 3º).
• Saída depois da sentença: o mandado de despejo dá prazo de 30 dias para a saída voluntária, ou de 15 dias em alguns casos, entre eles o despejo baseado no art. 9º, que inclui a falta de pagamento (art. 63).

O que não fazer

• Cortar serviços: desligar a água, a luz ou o gás para pressionar o inquilino.
• Agir sem ordem judicial: trocar a fechadura, entrar no imóvel sem autorização ou retirar os pertences do inquilino.
• Expor o inquilino: cobrar em grupos de condomínio, com cartazes ou na frente de vizinhos, ou fazer ameaças.
• Combinar só de boca: acordos verbais são difíceis de provar depois.

Essas atitudes não resolvem a dívida e podem trazer problemas para o próprio proprietário. A retomada do imóvel acontece pela ação de despejo.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, você registra os aluguéis e encargos de cada contrato e confirma os pagamentos recebidos, o que ajuda a perceber um atraso cedo e a ter o histórico em mãos se precisar negociar ou cobrar. Se o inquilino quiser encerrar o contrato antes do prazo, a calculadora de multa rescisória mostra o valor proporcional.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.