Temporada: regras da casa, o que colocar no contrato

No aluguel por temporada, as regras da casa devem estar escritas no contrato ou num anexo assinado junto com ele. A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) não traz uma lista dessas regras, mas obriga o inquilino a usar o imóvel conforme o combinado (art. 23, II) e a cumprir a convenção e o regimento interno do condomínio (art. 23, X). Por isso, número de ocupantes, horários de entrada e saída, barulho, animais e uso das áreas comuns precisam estar claros antes da chegada. Regra que só aparece num aviso na porta é mais difícil de cobrar. Se o seu caso tiver algum ponto fora do comum, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei já garante

Algumas regras da casa já têm apoio direto na lei:

• Uso combinado: o inquilino deve servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado que teria com o próprio bem (art. 23, II).
• Condomínio: o inquilino deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X).
• Danos de visitantes: o inquilino deve reparar de imediato os danos ao imóvel e às instalações causados por ele, por dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (art. 23, V).
• Visita do proprietário: a vistoria do imóvel depende de dia e hora combinados (art. 23, IX). Do outro lado, o proprietário deve garantir ao inquilino o uso pacífico do imóvel durante a locação (art. 22, II).
• Descumprimento: a locação pode ser desfeita por infração legal ou contratual (art. 9º, II). Na temporada, com prazo curto, o caminho mais comum é a multa prevista no contrato e o ressarcimento de prejuízos. Se for preciso retomar o imóvel, isso passa pela ação de despejo; a infração não autoriza o proprietário a retirar o inquilino sem ordem judicial.

Tudo o que vai além disso depende do que foi escrito e assinado. A lei considera nulas as cláusulas que tentem afastar seus objetivos (art. 45). Por isso as regras da casa devem tratar do uso do imóvel, e não servir para retirar direitos que a lei garante ao inquilino.

Regras que vale colocar no contrato

Escolha as que fazem sentido para o seu imóvel e escreva cada uma em uma ou duas frases.

• Número de ocupantes: o máximo de pessoas hospedadas e, de preferência, o nome de cada uma. Ajuda no controle de acesso da portaria e evita a casa cheia além do previsto.
• Visitantes: se podem entrar, até que horário e se podem dormir no imóvel.
• Entrada e saída: horário de entrada no primeiro dia e de saída no último, onde ficam as chaves e como é a devolução.
• Barulho: horário de silêncio, em linha com o regimento do condomínio e as regras locais.
• Festas e eventos: se são permitidos e com quantas pessoas.
• Animais: se são aceitos, de que porte e com quais cuidados. Confira antes o que diz a convenção do condomínio.
• Fumar: se é permitido e onde.
• Áreas comuns: piscina, churrasqueira, academia e salão de festas, com os horários e as regras de reserva do condomínio.
• Garagem: número de vagas e qual vaga usar.
• Lixo e limpeza: onde descartar o lixo e o que se espera na saída, como louça lavada e lixo retirado.
• Equipamentos: cuidados com ar-condicionado, aquecedor, fogão e eletrodomésticos.
• Contato: a quem avisar em caso de defeito ou emergência, com telefone.

Um exemplo de cláusula simples: "O imóvel comporta no máximo 4 pessoas, nomeadas neste contrato. Visitas são permitidas até as 22h, sem pernoite. O silêncio deve ser respeitado das 22h às 8h, conforme o regimento interno do condomínio, que segue anexo."

Regras do condomínio: entregue antes

Como o inquilino deve cumprir a convenção e o regimento (art. 23, X), ele precisa conhecer esses documentos. Envie a cópia do regimento interno, ou pelo menos os trechos que tratam de barulho, áreas comuns, animais, garagem e mudança, junto com o contrato. Peça que o inquilino confirme o recebimento por escrito.

Se o condomínio aplicar multa por uma infração cometida durante a estadia, a cobrança costuma chegar ao proprietário. Convém prever no contrato que o inquilino reembolse a multa causada por ele ou por seus visitantes, com a cópia da notificação do condomínio. Antes de anunciar, confira também se a convenção do seu prédio traz alguma restrição ao aluguel por temporada; veja o artigo sobre condomínio e aluguel por temporada.

Como escrever regras que funcionam

• Clareza: troque "evitar barulho" por "silêncio das 22h às 8h". Regra vaga gera discussão.
• Consequência: diga o que acontece se a regra for descumprida, como multa em valor razoável, com a ressalva expressa de que ela não afasta o ressarcimento de danos e de multas do condomínio. Multa muito alta pode ser reduzida pelo juiz.
• Assinatura: as regras devem estar no contrato ou num anexo citado numa cláusula, assinado pelos dois.
• Envio antecipado: mande o contrato e as regras antes do pagamento, para o inquilino saber o que está aceitando.
• Registro: guarde as conversas por escrito, por e-mail ou mensagem, sobre qualquer exceção combinada, como um animal aceito ou um horário de saída diferente.

Na temporada, o proprietário pode receber os aluguéis adiantados e exigir uma garantia, como a caução (art. 49). Uma regra clara, somada à garantia, facilita o acerto em caso de dano. Veja o passo a passo em danos no imóvel de temporada e, se o imóvel for mobiliado, a lista de móveis e a vistoria.

Erros comuns

• Regras só na plataforma ou no aviso da porta: quando o contrato é direto, o que não está assinado fica mais difícil de cobrar.
• Excesso de regras: uma lista enorme confunde e passa a impressão de desconfiança. Fique com o que importa para o seu imóvel.
• Regra contra o condomínio: o contrato não pode liberar o que a convenção ou o regimento proíbem.
• Entrar sem avisar: mesmo para conferir uma regra, a visita ao imóvel depende de dia e hora combinados com o inquilino.

Se você ainda decide como alugar, compare plataforma ou contrato direto. E, para o caso de o inquilino não sair no último dia, leia o que fazer quando o inquilino não sai.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, o contrato de temporada é preenchido online, com datas, ocupantes, garantia e o espaço para as regras da casa. Veja também o guia do contrato de locação para temporada.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.