Como analisar o inquilino antes de alugar: documentos e cuidados

Para analisar o inquilino antes de alugar, peça documentos de identificação, comprovantes de renda e referências, confira se o valor do aluguel com os encargos cabe no orçamento do candidato e escolha uma garantia prevista na Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato. Defina os critérios antes de receber os interessados e aplique-os a todos. Como você vai lidar com dados pessoais, siga também a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD, Lei 13.709/2018): peça só o necessário, explique para que serve e guarde com cuidado. Antes de fechar o contrato, se tiver dúvida sobre algum ponto, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Defina os critérios antes de anunciar

Escrever os critérios antes evita decisões no improviso e deixa a escolha mais justa entre os candidatos. Anote, por exemplo:

• Renda: quanto da renda comprovada você aceita comprometer com aluguel e encargos.
• Garantia: qual modalidade você vai pedir (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).
• Documentos: a lista do que cada candidato deve entregar.
• Prazo de resposta: em quantos dias você responde a quem se candidatou.

Use critérios ligados ao pagamento do aluguel e ao cuidado com o imóvel. Informações pessoais que não têm relação com a locação não devem pesar na escolha.

Quais documentos pedir

Uma lista básica, que costuma ser suficiente para a análise:

• Identificação: documento oficial com foto e CPF.
• Renda: contracheques recentes, declaração de imposto de renda, extratos bancários ou, para autônomos e empresários, documentos que mostrem a renda de forma regular.
• Endereço atual: comprovante de residência.
• Referências: contato do proprietário ou da imobiliária do aluguel anterior, quando houver.

Se a garantia for fiança, o fiador também passa por análise. Veja o guia Fiador precisa ter imóvel? O que pedir e quais os cuidados.

Como avaliar a renda

Some tudo o que o inquilino vai pagar por mês, e não só o aluguel. Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00, condomínio de R$ 500,00 e IPTU de R$ 100,00 por mês somam R$ 2.600,00. É esse total que você compara com a renda comprovada do candidato.

Não existe na Lei do Inquilinato um percentual obrigatório de renda. O importante é definir o seu critério antes e usá-lo para todos. Se houver mais de uma pessoa morando e dividindo as despesas, você pode considerar a renda somada de quem vai assinar o contrato.

Referências e consulta de crédito

• Aluguel anterior: com a concordância do candidato, pergunte ao proprietário ou à imobiliária anterior se os pagamentos eram feitos em dia e como o imóvel foi devolvido.
• Consulta de crédito: serviços de proteção ao crédito mostram se o CPF tem pendências registradas. A LGPD admite o tratamento de dados para a proteção do crédito (art. 7º, X), mas a boa prática é informar o candidato e pedir a autorização dele por escrito antes da consulta.
• Conversa: um contato por vídeo ou na visita ajuda a entender o motivo da mudança, o prazo pretendido e quem vai morar no imóvel.

Uma pendência antiga, já explicada e resolvida, pode pesar de forma diferente de uma dívida recente. Registre o que levou à decisão.

Escolha uma única garantia

O art. 37 da Lei 8.245/91 lista quatro modalidades de garantia: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato, e o art. 43, II, trata essa exigência como contravenção penal. Então não peça, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo.

Sobre a caução, veja Caução no aluguel: limite, onde depositar e como devolver.

O que a LGPD pede de quem aluga

A LGPD não se aplica ao tratamento de dados feito por pessoa física para fins exclusivamente particulares e não econômicos (art. 4º, I). Alugar um imóvel em troca de aluguel tem fim econômico, por isso a orientação é seguir a lei ao lidar com os dados dos candidatos. Na prática:

• Finalidade: diga ao candidato que os documentos servem para analisar a locação e para o contrato (art. 6º, I).
• Necessidade: peça só o que for pertinente e não excessivo para essa análise (art. 6º, III).
• Base legal: o tratamento é permitido, entre outras hipóteses, quando necessário para procedimentos preliminares relacionados a um contrato do qual o titular seja parte, a pedido dele (art. 7º, V) ou com o consentimento dele (art. 7º, I).
• Dados sensíveis: não peça informações sobre origem racial ou étnica, religião, opinião política, saúde ou vida sexual, que a lei classifica como dados sensíveis (art. 5º, II). Elas não têm relação com a análise.
• Guarda e eliminação: guarde os documentos em local seguro, sem compartilhar em grupos. A lei prevê a eliminação dos dados após o término do tratamento, com exceções como o cumprimento de obrigação legal (art. 16). Para quem não foi escolhido, apague as cópias depois de dar a resposta.
• Direitos do titular: o candidato pode pedir confirmação do tratamento, acesso, correção e eliminação de dados desnecessários, entre outros direitos (art. 18).

Responda a todos os candidatos

Dê a resposta no prazo que você informou, aprovando ou não. Para quem foi aprovado, envie a proposta de contrato com o valor, o prazo, a garantia e a data da vistoria de entrada. Para quem não foi, agradeça e informe que os documentos serão apagados.

Antes de assinar, revise o contrato com o guia Contrato de aluguel: o que não pode faltar. Se a análise deixar dúvida sobre a garantia ou sobre algum documento, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Como o LocDireto ajuda

Depois de escolher o inquilino, no LocDireto você registra o contrato e acompanha os pagamentos de cada mês em um só lugar. Para atualizar o valor do aluguel no aniversário do contrato, use a calculadora de reajuste.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.