Como definir o valor do aluguel do seu imóvel

O valor do aluguel é livre: proprietário e inquilino combinam o preço, e a Lei do Inquilinato só proíbe fixá-lo em moeda estrangeira ou ligá-lo ao câmbio ou ao salário mínimo. Na prática, o valor certo é aquele que o mercado da sua região paga por um imóvel parecido com o seu. Para chegar a ele, compare anúncios próximos, ajuste pelo estado do imóvel, some os encargos que o inquilino vai pagar e confira se a conta fecha com os seus custos. Se ficar em dúvida entre dois valores, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança, que conhece os preços praticados no bairro.

O que a lei diz sobre o valor

O art. 17 da Lei 8.245/91 diz que "é livre a convenção do aluguel", vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. O parágrafo único manda observar, nas locações residenciais, os critérios de reajuste da legislação específica. Por isso o contrato fixa o valor em reais e escolhe um índice de reajuste anual, como o IGP-M ou o IPCA (veja IGP-M ou IPCA: qual índice usar no reajuste).

Não existe tabela oficial nem percentual sobre o valor do imóvel que a lei imponha. Quem define é a negociação, e a referência mais segura é o que imóveis semelhantes estão pedindo e conseguindo na mesma região.

Comece pelos anúncios da região

Separe de cinco a dez anúncios de imóveis parecidos com o seu, no mesmo bairro ou em ruas próximas. Para a comparação valer, confira:

• Tamanho e divisão: área útil, número de quartos, banheiros e vaga de garagem.
• Tipo de imóvel: compare apartamento com apartamento de prédio de padrão parecido, e casa com casa.
• Condomínio e IPTU: anote os valores informados, porque eles pesam na decisão do inquilino.
• Tempo de anúncio: um imóvel anunciado há meses provavelmente está com preço acima do que o mercado aceita.

Lembre que o anúncio mostra o preço pedido, não o preço fechado. Muitas locações saem com algum desconto na negociação. Se puder, converse com quem alugou recentemente na região ou com um corretor que atue no bairro.

Ajuste pelo estado do imóvel

Depois de achar uma faixa de preço, posicione o seu imóvel dentro dela:

• Para cima: pintura recente, reforma de cozinha ou banheiro, armários planejados, boa iluminação, andar alto, prédio com lazer ou portaria.
• Para baixo: sinais de umidade, instalações antigas, piso gasto, falta de vaga, barulho de rua movimentada.

Pequenos reparos antes de anunciar costumam permitir um valor melhor e uma escolha maior de inquilinos. A vistoria de entrada registra esse estado e protege os dois lados na saída.

Pense no custo total para o inquilino

O inquilino compara o total do mês, não só o aluguel. O art. 23, XII, atribui a ele as despesas ordinárias de condomínio, e o art. 25 permite ao proprietário cobrar, junto com o aluguel, os tributos e encargos que o contrato tiver passado ao inquilino, como o IPTU. Um imóvel com aluguel menor e condomínio alto pode sair mais caro que o vizinho.

Ao comparar anúncios, some aluguel, condomínio e IPTU de cada um. Se o seu condomínio for alto, o aluguel precisa compensar. Veja o que cabe ao inquilino e ao proprietário em condomínio no aluguel: despesa ordinária e extraordinária e no artigo sobre IPTU proporcional.

Confira os seus custos

O aluguel precisa fazer sentido para quem é dono. Liste o que fica com você:

• Despesas extraordinárias de condomínio, como obras e fundo de obras, que pelo art. 22, X, são do proprietário.
• Impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, que pelo art. 22, VIII, são do proprietário, salvo disposição expressa em contrário no contrato (ou seja, se o contrato não os transferir ao inquilino).
• Manutenção de estrutura, telhado e instalações (veja benfeitorias e manutenção).
• Imposto de Renda sobre o aluguel recebido.
• Meses sem inquilino, em que o condomínio e o IPTU continuam com você.

Valor alto demais também custa

Um exemplo simples: um apartamento anunciado por R$ 2.500 fica dois meses vazio, enquanto um preço de R$ 2.300 teria alugado em poucas semanas. Os dois meses parados representam R$ 5.000 que deixaram de entrar, mais condomínio e IPTU. Mesmo sem contar esses encargos, a diferença de R$ 200 por mês leva cerca de dois anos para compensar os R$ 4.600 que o preço menor teria rendido no período.

Se o imóvel não recebe visitas nas primeiras semanas, revise o anúncio: fotos, descrição e preço. Ao analisar os interessados, siga os cuidados de como analisar o inquilino antes de alugar.

O que não pode entrar no valor

• Moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo: vedados pelo art. 17.
• Cobranças extras: o art. 43, I, trata como contravenção penal exigir, por motivo de locação, quantia ou valor além do aluguel e dos encargos permitidos.
• Aluguel antecipado: o art. 20 proíbe exigir o pagamento antecipado, salvo na locação sem garantia (art. 42) e na locação para temporada. Veja aluguel antecipado.

Depois de assinado: reajuste e revisão

Durante o contrato, o valor muda pelo reajuste anual do índice escolhido. O art. 18 permite que as partes fixem, de comum acordo, um novo valor a qualquer momento. Sem acordo, o art. 19 permite que o proprietário ou o inquilino peça na Justiça a revisão do aluguel, para ajustá-lo ao preço de mercado, depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo. Por isso vale começar com um valor bem pesquisado.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você gera o contrato com o valor combinado, o índice de reajuste e os encargos de cada parte, registra o aluguel de cada mês e acompanha os vencimentos, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Para simular o reajuste anual, use a calculadora de reajuste.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.