Aluguel antecipado: quando o proprietário pode cobrar adiantado

Na locação residencial comum, o proprietário só pode cobrar o aluguel adiantado em duas situações: quando o contrato não tem nenhuma garantia (caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento) e na locação para temporada. Fora disso, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) proíbe exigir o pagamento antecipado, e a cobrança indevida é contravenção penal. A regra geral é que o aluguel se paga depois do mês de uso. Antes de definir o vencimento no contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei considera aluguel antecipado

O aluguel remunera o uso do imóvel. Por isso, a lei parte da ideia de que o inquilino primeiro usa e depois paga. O art. 23, I da Lei 8.245/91 diz que o aluguel deve ser pago no prazo combinado ou, se o contrato não fixar prazo, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido.

Na prática, é antecipado o aluguel cobrado antes de terminar o período a que ele se refere. Um exemplo:

• Contrato que começa em 1º de março: o aluguel de março é o valor pelo uso do imóvel durante março.
• Cobrança regular: o aluguel de março vence em abril, na data combinada no contrato (por exemplo, dia 5 de abril).
• Cobrança antecipada: exigir o aluguel de março no dia 1º de março ou na assinatura do contrato.

O art. 20 é direto: "Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel."

Quando o proprietário pode cobrar adiantado

1. Locação sem nenhuma garantia

O art. 42 permite que, se a locação não estiver garantida por nenhuma das modalidades da lei, o proprietário exija o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, ou seja, do mês que está começando.

As modalidades de garantia estão no art. 37:

• Caução: em dinheiro, bens móveis ou imóveis. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
• Fiança: o fiador.
• Seguro de fiança locatícia.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Se o contrato tiver qualquer uma delas, a cobrança antecipada deixa de ser permitida. Ou seja: o pagamento adiantado é permitido justamente para quem aluga sem garantia, e não pode ser somado a ela.

2. Locação para temporada

A locação para temporada tem prazo de até 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não (art. 48). Nesse caso, o art. 49 permite que o proprietário receba de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e ainda exija uma das garantias do art. 37.

Atenção: um contrato de 30 meses que chama a locação de "temporada" só para cobrar adiantado continua sendo uma locação residencial comum. O que define a temporada é a finalidade e o prazo.

O que acontece se a cobrança for indevida

O art. 43, III da Lei 8.245/91 define como contravenção penal cobrar o aluguel antecipadamente fora dessas duas hipóteses. A pena prevista é prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino.

Além do risco penal, a cláusula que exige pagamento adiantado num contrato com garantia contraria a lei e pode ser questionada pelo inquilino. Uma cobrança mal feita no começo pode virar discussão no fim do contrato, quando o inquilino pede a devolução da caução ou o acerto das contas.

Como organizar o vencimento sem errar

• Com garantia: fixe o vencimento no mês seguinte ao de uso. Exemplo: "o aluguel de cada mês vence no dia 5 do mês seguinte".
• Sem garantia: você pode cobrar no mês que começa, até o sexto dia útil. Deixe claro no contrato que a locação não tem garantia.
• Entrada no meio do mês: calcule o primeiro aluguel de forma proporcional aos dias de uso. Num aluguel de R$ 2.400 com entrada no dia 16 de um mês de 30 dias, o primeiro aluguel corresponde a 15 dias, ou R$ 1.200.
• Temporada: use contrato próprio, com prazo de até 90 dias e a finalidade descrita (lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do inquilino e situações parecidas, como prevê o art. 48).
• Uma garantia só: a lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).

Se a dúvida for entre exigir uma garantia ou cobrar adiantado, compare os riscos com calma e procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de assinar.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, você define o vencimento e a garantia no contrato e acompanha os pagamentos mês a mês, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Quando o contrato completar 12 meses, use a calculadora de reajuste para saber o novo valor.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.