IPTU proporcional na entrada e na saída do inquilino: como calcular
Por Equipe LocDireto | Publicado em | Atualizado em
Veja como dividir o IPTU por dias de ocupação quando o inquilino entra ou sai no meio do ano, com exemplos usando o calendário de Fortaleza.
Quando o inquilino entra ou sai no meio do ano, ele paga o IPTU apenas pelos dias em que ocupou o imóvel naquele exercício. O cálculo é simples: IPTU do ano x dias de ocupação no ano / dias do ano. O resultado é dividido entre as parcelas do IPTU que vencem enquanto ele está no imóvel.
Antes de calcular: quem paga o IPTU
Pela Lei do Inquilinato, o IPTU é do proprietário, salvo se o contrato disser expressamente que é do inquilino (art. 22, VIII, da Lei 8.245/91). Em contratos residenciais, é comum essa transferência. Então o primeiro passo é conferir a cláusula de encargos do seu contrato.
Quando o IPTU é do inquilino, a recomendação é que o proprietário continue pagando a guia na prefeitura e cobre a parte do inquilino junto com o aluguel. A lei permite isso (art. 25) e evita a surpresa de descobrir, meses depois, que o imposto ficou atrasado em nome do imóvel.
A regra do cálculo
O IPTU se refere ao ano inteiro, de 1º de janeiro a 31 de dezembro. Por isso a conta é feita por dias:
Parte do inquilino = IPTU do ano x dias de ocupação no ano / dias do ano
Depois, esse valor é distribuído apenas entre as parcelas que vencem durante a ocupação. Parcelas que venceram antes da entrada não são cobradas do inquilino, e nenhuma cobrança dele vence antes de ele entrar no imóvel.
Exemplo de entrada no meio do ano
Em Fortaleza, o IPTU de 2026 foi parcelado em 11 vezes, de fevereiro a dezembro, com vencimento no quinto dia útil de cada mês. Vamos supor:
- IPTU de 2026: R$ 2.200,00, em 11 parcelas de R$ 200,00
- Entrada do inquilino: 15/07/2026, com contrato seguindo pelo resto do ano
1. Dias de ocupação em 2026: de 15/07 a 31/12 são 170 dias.
2. Parte do inquilino no ano: R$ 2.200,00 x 170 / 365 = R$ 1.024,66
3. Parcelas que vencem durante a ocupação: a de julho venceu em 07/07, antes da entrada, e fica com o proprietário. Sobram 5 parcelas: agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro.
4. Valor por parcela: R$ 1.024,66 / 5 = R$ 204,93 nas quatro primeiras e R$ 204,94 na última, para fechar o centavo.
| Parcela | Vencimento | Parte do inquilino |
|---|---|---|
| Agosto | 07/08/2026 | R$ 204,93 |
| Setembro | 08/09/2026 | R$ 204,93 |
| Outubro | 07/10/2026 | R$ 204,93 |
| Novembro | 09/11/2026 | R$ 204,93 |
| Dezembro | 07/12/2026 | R$ 204,94 |
| Total | R$ 1.024,66 |
Repare que o valor cobrado por mês ficou um pouco acima da parcela da prefeitura (R$ 200,00). Isso acontece porque o inquilino ocupou 46,6% do ano, mas só restavam 5 das 11 parcelas (45,5%). O que vale é a proporção de dias, e não a quantidade de guias que sobraram.
Exemplo de saída no meio do ano
Agora o mesmo inquilino devolve as chaves em 20/03/2027. Suponha um IPTU de 2027 de R$ 2.310,00 e, como em 2026, parcelas vencendo no início de fevereiro e de março.
1. Dias de ocupação em 2027: de 01/01 a 20/03 são 79 dias.
2. Parte do inquilino no ano: R$ 2.310,00 x 79 / 365 = R$ 499,97
3. Parcelas que vencem durante a ocupação: fevereiro e março.
4. Valor por parcela: R$ 249,99 em fevereiro e R$ 249,98 em março.
Se o inquilino sair antes de vencer qualquer parcela do ano, por exemplo em 20/01/2027, a parte dele (R$ 2.310,00 x 20 / 365 = R$ 126,58) entra no acerto de saída, junto com o último aluguel e os demais encargos proporcionais.
E se o proprietário pagou a cota única com desconto?
Em Fortaleza, a cota única de 2026 teve desconto de até 8% para quem pagou até fevereiro. Se o proprietário antecipou o pagamento, o desconto é dele, a não ser que o inquilino o reembolse integralmente (art. 25, parágrafo único). Na prática, a parte do inquilino é calculada sobre o valor do imposto sem desconto, como no parcelamento.
Se as partes preferirem combinar outra coisa, por exemplo dividir o desconto, vale registrar o combinado por escrito.
Cuidados que evitam discussão
- Confira a cláusula de encargos antes de cobrar qualquer valor de IPTU.
- Guarde a guia do IPTU do ano e mostre ao inquilino como a parte dele foi calculada.
- Na entrada e na saída, faça o cálculo por dias, e não por meses fechados.
- Registre o acerto de saída com todos os itens: aluguel proporcional, condomínio, IPTU, consumo de água, luz e gás e eventuais reparos apontados na vistoria.
No LocDireto, o IPTU do contrato é cadastrado uma vez por ano, e o app faz essa divisão sozinho: calcula a parte de cada um por dias de ocupação, distribui pelas parcelas certas e mostra a memória de cálculo para o inquilino conferir.
Cálculo orientativo. Em caso de divergência, consulte um advogado.
Perguntas frequentes
O inquilino paga IPTU dos meses antes de entrar no imóvel?
Não. A parte do inquilino é calculada só pelos dias de ocupação no ano e cobrada nas parcelas que vencem enquanto ele está no imóvel. Parcelas vencidas antes da entrada ficam com o proprietário.
Se o proprietário pagou a cota única com desconto, o inquilino tem direito ao desconto?
Pela Lei do Inquilinato (art. 25, parágrafo único), quando o proprietário antecipa o pagamento, a vantagem é dele, salvo se o inquilino o reembolsar integralmente. Por isso a parte do inquilino é calculada sobre o valor sem desconto, a não ser que as partes combinem outra coisa por escrito.
E se o inquilino sair antes de vencer a primeira parcela do ano?
A parte dele no IPTU do ano, calculada pelos dias de ocupação, entra no acerto de saída, junto com o último aluguel e os demais encargos proporcionais.