IGP-M ou IPCA: qual índice usar no reajuste do aluguel
Por Equipe LocDireto | Publicado em | Atualizado em
Entenda a diferença entre IGP-M e IPCA, como calcular o reajuste anual do aluguel e o que fazer quando o índice sobe demais ou fica negativo.
O reajuste do aluguel segue o índice escrito no contrato, uma vez por ano, no aniversário da locação. Os dois mais usados são o IGP-M, da Fundação Getulio Vargas, e o IPCA, do IBGE. O IPCA costuma variar menos e acompanha a inflação do dia a dia das famílias. O IGP-M oscila mais, porque sofre efeito de preços no atacado e do dólar. Para contratos novos, o IPCA tende a dar mais previsibilidade para os dois lados.
O que a lei diz sobre o reajuste
- Periodicidade: o reajuste só pode ser anual (Lei 10.192/2001).
- Índice: as partes escolhem livremente o índice, mas não podem vincular o aluguel ao dólar nem ao salário mínimo (art. 17 da Lei 8.245/91).
- Mudança de índice: locador e inquilino podem, de comum acordo, mudar o índice ou o valor do aluguel a qualquer momento (art. 18). O ideal é registrar por escrito, num aditivo.
- Valor fora do mercado: depois de três anos de contrato sem acordo, qualquer das partes pode pedir na Justiça a revisão do aluguel para o valor de mercado (art. 19).
Como o reajuste é calculado
Pega-se a variação acumulada do índice nos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato e aplica-se sobre o aluguel atual.
Exemplo real, com os índices oficiais: um contrato de R$ 2.000,00 com aniversário em outubro de 2025 usa a variação de outubro de 2024 a setembro de 2025.
| Índice | Acumulado em 12 meses | Novo aluguel |
|---|---|---|
| IGP-M | 2,83% | R$ 2.056,57 |
| IPCA | 5,17% | R$ 2.103,45 |
Naquele período, o IPCA subiu mais que o IGP-M. Em outros anos, aconteceu o contrário, e com muita força.
Por que o IGP-M assusta tanto
O IGP-M mede preços no atacado, na construção e no consumo, e boa parte deles acompanha o dólar e as commodities. Por isso ele dá saltos:
| Ano | IGP-M | IPCA |
|---|---|---|
| 2020 | 23,14% | 4,52% |
| 2021 | 17,78% | 10,06% |
| 2023 | -3,18% | 4,62% |
Em 2020, quem tinha contrato pelo IGP-M recebeu um pedido de reajuste de mais de 20%, muito acima dos salários. Muitos inquilinos pediram para sair, e muitos proprietários aceitaram negociar para não ficar com o imóvel vazio. Já em 2023, o índice ficou negativo.
E quando o índice fica negativo?
Depende do que está escrito no contrato. Muitos contratos dizem que o reajuste acompanha só a variação positiva, e então o aluguel fica como está. Se o contrato não diz nada, há discussão sobre aplicar a redução. Na prática, o mais comum é manter o valor e registrar com o inquilino que, naquele ano, não houve reajuste.
Qual escolher no seu contrato
- IPCA: mais estável e mais fácil de explicar ao inquilino, porque é a inflação oficial do país. Reduz o risco de um reajuste muito alto virar motivo de saída.
- IGP-M: pode render mais em anos de dólar alto, mas também pode cair, e os saltos costumam terminar em negociação de qualquer forma.
Se o seu contrato atual usa IGP-M e está tudo bem com o inquilino, não há obrigação de mudar. Se o próximo reajuste vier muito alto, conversar e registrar um acordo costuma sair mais barato do que um imóvel vazio.
Cuidados no aniversário do contrato
- Confira o mês certo: são os 12 meses anteriores ao aniversário.
- Avise o inquilino com antecedência, mostrando o índice, o período e a conta.
- Guarde o registro do aviso e do aceite.
- Se houver acordo para um valor diferente do índice, registre por escrito.
Para fazer a conta agora, use a calculadora de reajuste, que busca os índices oficiais do Banco Central e monta o aviso para mandar ao inquilino. No LocDireto, o reajuste é calculado sozinho no aniversário do contrato e enviado ao inquilino como proposta, com o aceite registrado.
Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, consulte um advogado.
Perguntas frequentes
O aluguel pode ser reajustado mais de uma vez por ano?
Não. A Lei 10.192/2001 só permite reajuste anual. O que as partes podem fazer a qualquer momento é negociar um novo valor de comum acordo (art. 18 da Lei do Inquilinato).
Posso trocar o IGP-M pelo IPCA no meio do contrato?
Sim, desde que locador e inquilino concordem. O ideal é registrar a mudança por escrito, num aditivo ao contrato.
Se o IGP-M ficar negativo, o aluguel diminui?
Depende do contrato. Muitos preveem reajuste só pela variação positiva, e então o valor fica mantido. Se o contrato não trata do assunto, há discussão, e o mais comum na prática é manter o valor e registrar com o inquilino.