Condomínio no aluguel: despesa ordinária e extraordinária

No aluguel de apartamento ou de casa em condomínio, o inquilino paga as despesas ordinárias de condomínio e o proprietário paga as despesas extraordinárias. Ordinárias são as necessárias à administração do condomínio, como salários dos funcionários, limpeza, contas das áreas comuns e manutenção de elevadores. Extraordinárias são as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como reformas na estrutura, pintura de fachada e constituição do fundo de reserva, conforme os arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato. Se o boleto vier com cobranças que você não sabe classificar, peça a discriminação ao síndico ou à administradora e, antes de decidir, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que é despesa ordinária (paga pelo inquilino)

O art. 23, XII, obriga o inquilino a pagar as despesas ordinárias de condomínio. O § 1º do mesmo artigo define essas despesas como as necessárias à administração respectiva e lista, especialmente:

• Funcionários: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio.
• Consumo das áreas comuns: água, esgoto, gás, luz e força.
• Limpeza e conservação: limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
• Manutenção de equipamentos: instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, além dos equipamentos de esporte e lazer.
• Elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas: manutenção e conservação.
• Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.
• Rateio de saldo devedor, salvo se for de período anterior ao início da locação.
• Reposição do fundo de reserva usado para cobrir as despesas acima, salvo se for de período anterior ao início da locação.

Em resumo, é o custo de manter o prédio funcionando no dia a dia, que o morador usa.

O que é despesa extraordinária (paga pelo proprietário)

O art. 22, X, obriga o proprietário a pagar as despesas extraordinárias de condomínio. O parágrafo único explica que são as que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

• Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel.
• Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas.
• Obras para repor as condições de habitabilidade do edifício.
• Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas antes do início da locação.
• Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.
• Decoração e paisagismo nas partes de uso comum.
• Constituição de fundo de reserva.

Em geral, são gastos ligados ao patrimônio, e não ao uso do dia a dia.

Fundo de reserva: formar ou repor

O fundo de reserva aparece nas duas listas, e a diferença está no motivo da cobrança:

• Formar o fundo (a contribuição para constituir a reserva) é, em regra, despesa extraordinária, do proprietário (art. 22, parágrafo único, g).
• Repor o fundo que foi usado, total ou parcialmente, para pagar despesas ordinárias é do inquilino, salvo se o uso for de período anterior ao início da locação (art. 23, § 1º, i).

Exemplo: o condomínio usou parte do fundo para pagar a manutenção dos elevadores e aprovou uma cobrança para repor esse valor. Essa reposição é do inquilino. Já a parcela mensal destinada à constituição do fundo, prevista no orçamento, em regra é do proprietário. Confira na ata ou na previsão orçamentária a finalidade aprovada.

Como dividir o boleto na prática

O boleto do condomínio costuma chegar com um valor total. Para dividir corretamente:

1. Peça a discriminação: solicite ao síndico ou à administradora a previsão orçamentária e o detalhamento de cada item cobrado (taxa ordinária, fundo de reserva, chamadas extras, obras).
2. Separe cada item: classifique cada linha conforme as listas acima. Na dúvida sobre um item específico, consulte o síndico sobre a finalidade da cobrança e, se continuar sem resposta segura, um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.
3. Combine quem paga o boleto: se as partes combinarem por escrito, o inquilino pode pagar o boleto inteiro e abater do aluguel a parte extraordinária, ou o proprietário pode pagar o boleto e cobrar a parte ordinária junto com o aluguel. O art. 25 permite ao proprietário cobrar as despesas ordinárias junto com o aluguel do mês a que se referem.
4. Registre por escrito: anote o combinado no contrato ou num acordo assinado pelos dois e guarde os comprovantes.

Exemplo com números: o boleto do mês é de R$ 900,00, sendo R$ 750,00 de taxa ordinária, R$ 50,00 de contribuição para constituir o fundo de reserva, prevista no orçamento, e R$ 100,00 de chamada extra para pintura da fachada. O inquilino paga R$ 750,00. O proprietário paga R$ 150,00 (fundo de reserva e pintura).

O inquilino pode pedir comprovação

O art. 23, § 2º, diz que o inquilino é obrigado a pagar as despesas ordinárias desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, e que ele pode exigir essa comprovação a qualquer tempo. Para o proprietário, a recomendação é guardar as atas de assembleia, a previsão orçamentária e os demonstrativos mensais, e entregar cópia ao inquilino quando ele pedir.

No prédio em que todas as unidades são do mesmo dono, os inquilinos também pagam as despesas ordinárias do § 1º, desde que comprovadas (art. 23, § 3º).

Cuidados no contrato

• Escreva a regra: deixe claro no contrato que o inquilino paga as despesas ordinárias e o proprietário as extraordinárias, citando os arts. 22 e 23 da Lei 8.245/91.
• Defina quem paga o boleto e como será feito o acerto entre as partes.
• Dívidas anteriores: rateios de saldo devedor e reposições do fundo de reserva de período anterior ao início da locação não são do inquilino. Verifique a situação do condomínio antes da entrada.
• Prazo de vencimento: se o proprietário vai cobrar o condomínio junto com o aluguel, alinhe as datas para evitar atraso no boleto.

Para revisar as demais cláusulas, veja o guia Contrato de aluguel: o que não pode faltar. Sobre consertos dentro do imóvel, veja Benfeitorias e manutenção no aluguel: quem paga o quê.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, você registra o contrato e acompanha os pagamentos de cada mês, o que ajuda a organizar o aluguel e os encargos combinados com o inquilino em um só lugar. Para atualizar o valor do aluguel no aniversário do contrato, use a calculadora de reajuste.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.