Temporada: como definir o valor na alta e na baixa estação

Para definir o valor do aluguel por temporada na alta e na baixa estação, o proprietário parte dos próprios custos, compara anúncios de imóveis parecidos na mesma região e nas mesmas datas e monta uma tabela com um valor para cada período. A Lei do Inquilinato deixa o valor livre, com poucas vedações, e permite receber os aluguéis e encargos antecipadamente na temporada. O que pesa no resultado é a soma de custos bem feita, um período mínimo de estadia coerente com cada época e tudo isso escrito no contrato. Se tiver dúvida sobre o seu caso, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de fechar a tabela.

O que a lei diz sobre o valor

• Valor livre: o art. 17 da Lei 8.245/91 diz que é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Valor em reais, sem atrelar ao dólar ou ao salário mínimo.
• Pagamento antecipado: em regra o locador não pode exigir aluguel adiantado (art. 20), mas a locação para temporada é uma das exceções. O art. 49 permite receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e também exigir uma das garantias do art. 37 para as demais obrigações do contrato.
• Prazo máximo: a temporada é contratada por prazo não superior a 90 dias (art. 48). Cobrar mais caro na alta estação não muda esse limite.

Os detalhes do contrato estão no guia contrato de locação para temporada.

Comece pela soma dos custos

Antes de olhar anúncios, some o que o imóvel custa para ficar disponível. Isso dá o piso abaixo do qual a locação não compensa.

• Custos fixos: condomínio, IPTU, internet, TV e manutenção periódica (ar-condicionado, piscina, jardim).
• Custos de cada estadia: limpeza, lavagem de roupa de cama e banho, reposição de itens de consumo, energia e água consumidas pelo inquilino.
• Custos de intermediação: se o imóvel também é anunciado em plataforma, a comissão dela entra na conta. As diferenças estão em plataforma ou contrato direto.
• Imposto: o aluguel recebido entra no Imposto de Renda da pessoa física. Veja imposto no aluguel por temporada.
• Reserva para desgaste: móveis, eletrodomésticos e enxoval se desgastam mais com inquilinos que se revezam.

Exemplo hipotético: um apartamento tem R$ 1.200 por mês de custos fixos e R$ 250 de custo por estadia (limpeza e enxoval). Se o proprietário espera ocupar 10 noites num mês de baixa estação, em 2 estadias, cada noite precisa render pelo menos R$ 170 só para cobrir os custos (R$ 1.200 + R$ 500, divididos por 10). Na alta estação, com mais noites ocupadas, o custo fixo se divide por mais dias e a margem aparece.

Pesquise o mercado nas mesmas datas

Depois do piso, veja quanto pedem imóveis parecidos: mesmo bairro, mesmo número de quartos, vagas, mobília e distância da praia ou do centro. Compare sempre o mesmo período, porque o preço de janeiro não diz nada sobre o de maio. Anote também se os anúncios cobram limpeza à parte e qual o mínimo de noites.

Não existe percentual fixo de aumento entre baixa e alta estação. A diferença depende da cidade, da procura e do calendário local.

Monte a tabela por período

Uma tabela simples evita negociar do zero a cada pedido.

• Alta estação: férias de dezembro e janeiro, Carnaval, feriados prolongados e eventos da cidade. Valor maior e estadia mínima mais longa.
• Média estação: férias de julho e fins de semana com procura moderada.
• Baixa estação: demais meses. Valor menor, estadia mínima curta, desconto para estadias de uma semana ou mais.
• Datas especiais: Réveillon e eventos podem ter pacote fechado, com valor próprio.

Período mínimo, desconto e pagamento

• Estadia mínima: na alta estação, um mínimo de noites evita intervalos curtos que ficam vagos entre uma reserva e outra. Na baixa, um mínimo menor ajuda a ocupar.
• Desconto para estadia longa: para quem fica um mês ou mais na baixa estação (trabalho, curso, tratamento de saúde), um valor mensal menor pode compensar. Veja temporada para trabalho, curso ou tratamento de saúde.
• Pagamento: a lei permite receber tudo antecipadamente. Uma forma de organizar é pedir um sinal na reserva e o restante antes da entrada. Combine o que acontece com o valor pago se o inquilino desistir.
• Garantia: para cobrir danos, o art. 49 permite exigir uma garantia do art. 37, como a caução (apenas uma modalidade por contrato). Veja danos no imóvel na temporada.

O que escrever no contrato

• Valor total da estadia e o que está incluído (limpeza, roupa de cama, contas, vaga).
• Datas de entrada e saída, com horários.
• Forma e datas de pagamento, sinal e regras de desistência.
• Garantia exigida e quando ela é devolvida.
• Número máximo de ocupantes e regras da casa.
• Lista dos móveis e utensílios, com o estado de cada um, se o imóvel for mobiliado (art. 48, parágrafo único).

Um valor de alta estação bem definido não protege o proprietário se o contrato não disser o que acontece no cancelamento. Antes de assinar, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança se a reserva for grande ou tiver condições fora do padrão.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você gera o contrato de temporada com valor, datas, garantia e lista de móveis, e acompanha os pagamentos no celular, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Para começar, use o modelo de contrato de temporada.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.