Contrato de aluguel com assinatura eletrônica: quando vale

O contrato de aluguel assinado eletronicamente vale, e pode até servir para cobrar o inquilino direto na Justiça, sem passar por uma ação de conhecimento. A lei admite documentos eletrônicos com a mesma força dos documentos em papel, desde que seja possível comprovar quem assinou e que o texto não foi alterado depois. O cuidado está na escolha da plataforma, na identificação das partes e na guarda do arquivo final. Se o contrato tiver fiador, cláusulas fora do comum ou valores altos, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de assinar.

O que a lei diz sobre a assinatura eletrônica

• Documento eletrônico vale como documento. A Medida Provisória 2.200-2/2001, art. 10, considera documentos públicos ou particulares, para todos os fins legais, os documentos eletrônicos de que ela trata.
• Certificado digital ICP-Brasil. Pelo § 1º do mesmo artigo, as declarações assinadas com certificado da ICP-Brasil presumem-se verdadeiras em relação aos signatários. É a assinatura com mais força de prova.
• Outros meios também valem. O § 2º admite outros meios de comprovar autoria e integridade, inclusive sem certificado ICP-Brasil, desde que admitidos pelas partes como válidos ou aceitos pela pessoa a quem o documento for oposto. É aqui que entram as plataformas de assinatura mais usadas em contratos entre particulares.
• Forma livre. O Código Civil, art. 107, diz que a validade da declaração de vontade não depende de forma especial, salvo quando a lei exigir expressamente.

Você também pode ver os nomes "simples", "avançada" e "qualificada". Essa classificação vem da Lei 14.063/2020, art. 4º, e mede o nível de confiança sobre a identidade de quem assina. Essa lei, porém, trata das assinaturas nas relações com órgãos públicos; o art. 2º, parágrafo único, deixa de fora as interações entre particulares. Entre proprietário e inquilino, a base é a MP 2.200-2/2001. Mesmo assim, a classificação é usada como referência, inclusive quando o CPC fala em "qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei".

Quando o contrato eletrônico serve para cobrar na Justiça

O Código de Processo Civil, art. 784, lista os títulos executivos extrajudiciais, documentos que permitem pedir a execução direto, sem uma ação anterior para provar a dívida.

• Crédito de aluguel. O inciso VIII inclui o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio. O contrato de locação é o documento que comprova esse crédito.
• Testemunhas. Para documentos particulares em geral, o inciso III pede a assinatura do devedor e de 2 testemunhas. O § 4º, incluído em 2023, diz que nos títulos constituídos ou atestados por meio eletrônico é admitida qualquer modalidade de assinatura eletrônica prevista em lei, dispensadas as testemunhas quando a integridade for conferida por provedor de assinatura.

No caso do aluguel, o inciso VIII não exige testemunhas; a discussão sobre o § 4º importa mais para outros contratos particulares.

Na prática, muitos contratos eletrônicos ainda trazem duas testemunhas, por cautela. Incluir não atrapalha. O que decide a cobrança em caso de atraso costuma ser a prova de que o inquilino assinou e de que o texto é o mesmo. Veja o passo a passo em inquilino atrasou o aluguel e em ação de despejo.

Como fazer a assinatura com segurança

1. Plataforma com relatório de assinaturas. Prefira serviços que gerem, ao final, um documento com o registro de cada assinatura: nome, e-mail ou telefone, data, hora, endereço IP e um código para conferir a integridade do arquivo.
2. Identificação além do e-mail. Quando a plataforma oferecer, peça foto do documento, selfie ou código por SMS. Quanto mais forte a identificação, mais difícil alguém negar a assinatura depois. O certificado ICP-Brasil é a opção mais forte.
3. Cláusula de aceite. Inclua no contrato que as partes reconhecem a assinatura eletrônica como válida, nos termos do art. 10, § 2º, da MP 2.200-2/2001. Isso reforça o "admitido pelas partes" que a lei pede.
4. Todos assinam no mesmo arquivo. Proprietário, inquilino, fiador e, quando houver, os cônjuges assinam o mesmo documento. Assinaturas em versões diferentes do arquivo enfraquecem a prova.
5. Guarde o arquivo final. Baixe o PDF assinado e o relatório de assinaturas e guarde em mais de um lugar. Uma impressão em papel não substitui o arquivo eletrônico.

Fiador e cônjuge também podem assinar eletronicamente

A fiança deve ser dada por escrito (Código Civil, art. 819), e o documento eletrônico atende a esse requisito. O cuidado está em outro ponto: pelo Código Civil, art. 1.647, III, a pessoa casada precisa da autorização do cônjuge para prestar fiança, salvo no regime da separação absoluta de bens. Se o fiador for casado, o cônjuge assina o mesmo documento, pela mesma plataforma, como anuente: ele autoriza a fiança, mas não se torna fiador, salvo se também assinar nessa condição. Sem essa autorização, o STJ entende que a garantia é ineficaz (Súmula 332). Mais detalhes em fiador precisa ter imóvel.

Erros que enfraquecem o contrato eletrônico

• Foto de contrato assinado à mão enviada por mensagem. É uma cópia, não um documento assinado eletronicamente. Pode servir como prova em um processo, mas com menos força.
• Assinatura colada como imagem no PDF. Uma figura da assinatura não prova quem assinou.
• Texto alterado depois da assinatura. Qualquer mudança exige um aditivo assinado por todos.
• Anexos fora do arquivo. A vistoria de entrada e a lista de móveis devem ser assinadas junto ou como anexos assinados. Veja vistoria de entrada e de saída.

Confira também o que precisa estar no texto em contrato de aluguel: o que não pode faltar.

Como o LocDireto ajuda

O LocDireto monta o contrato de locação com quadro-resumo e cláusulas padrão, pronto para ser assinado na plataforma de assinatura eletrônica que as partes escolherem, e depois acompanha vencimentos e reajustes, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Para o reajuste anual, use a calculadora de reajuste.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.