Distrato do aluguel: como encerrar o contrato antes do prazo

Quando proprietário e inquilino concordam em encerrar o aluguel antes do fim do prazo, o caminho é o distrato, um acordo por escrito que põe fim ao contrato. A Lei do Inquilinato prevê expressamente que a locação pode ser desfeita por mútuo acordo (art. 9º, I da Lei 8.245/91). No distrato, as partes definem a data de entrega das chaves, o acerto de contas e se haverá ou não multa. Feito com cuidado, ele evita discussão depois da saída e deixa claro o que cada um ainda deve. Se o contrato tiver fiador, garantia em dinheiro ou alguma pendência maior, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de assinar.

Distrato não é o mesmo que saída antecipada

São situações diferentes, e a diferença muda o valor da multa.

• Saída antecipada: o inquilino decide sair sozinho, antes do prazo. A lei permite, mas ele paga a multa prevista no contrato, proporcional ao tempo de contrato já cumprido, ou a que o juiz fixar se o contrato não tiver multa (art. 4º). A exceção é a transferência de trabalho determinada pelo empregador, com aviso por escrito de 30 dias (art. 4º, parágrafo único). O assunto está no artigo O inquilino quer sair antes do fim do contrato.
• Distrato: os dois concordam com o encerramento. Como é um acordo, a multa pode ser cobrada inteira, reduzida ou dispensada, conforme o que as partes combinarem.
• Pedido do proprietário: durante o prazo do contrato, o proprietário não pode reaver o imóvel por vontade própria (art. 4º). Se ele quer o imóvel de volta antes, o distrato é a forma de conseguir isso com a concordância do inquilino, em geral oferecendo alguma vantagem, como a dispensa de um mês de aluguel ou mais prazo para a mudança.

O que deve constar no distrato

Um distrato simples cabe em uma ou duas páginas. Os pontos que não podem faltar:

• Identificação: nomes, documentos, endereço do imóvel e referência ao contrato que está sendo encerrado (data de assinatura e prazo).
• Data de encerramento: o dia em que a locação termina e o dia da entrega das chaves. Até essa data, aluguel e encargos continuam sendo devidos.
• Multa: se haverá multa, qual o valor e quando será paga. Se for dispensada, escreva isso de forma expressa.
• Aluguel e encargos proporcionais: o valor dos dias do último mês, condomínio, IPTU, água, luz e gás até a data da entrega.
• Vistoria de saída: data da vistoria e a regra para reparos. O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III).
• Garantia: o que acontece com a caução, o seguro-fiança ou a fiança. No caso da caução, diga quando e como ela será devolvida ou usada no acerto.
• Quitação: depois do acerto, uma declaração de que as partes nada mais devem uma à outra em relação ao contrato, com a lista do que foi pago.
• Assinaturas: proprietário, inquilino e, se houver, o fiador e os cônjuges que assinaram o contrato.

Exemplo de acerto de contas

Imagine um aluguel de R$ 2.000 com vencimento no dia 10, distrato com entrega das chaves em 20 de março e multa dispensada pelo proprietário, que pediu o imóvel de volta.

• Aluguel proporcional: se o pagamento do dia 10 se refere ao mês civil anterior, o de 10 de março quitou fevereiro inteiro e faltam os 20 dias de março: R$ 2.000 ÷ 31 × 20 = R$ 1.290,32. Se o contrato prevê pagamento adiantado, a conta é outra. Confira no contrato a que período cada pagamento se refere.
• Condomínio e contas de consumo: até 20 de março, pelas leituras ou boletos do período.
• IPTU: proporcional aos dias, se o contrato passa o IPTU ao inquilino. Veja como fazer a conta em IPTU proporcional na entrada e na saída do inquilino.
• Reparos: o que a vistoria apontar além do desgaste normal, com orçamento anexado.

Com os valores no papel, fica fácil conferir e assinar a quitação no dia da entrega das chaves.

Fiador e garantias no distrato

Salvo previsão diferente no contrato, a garantia da locação vale até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Por isso, a data de entrega das chaves precisa estar clara no distrato e no termo de entrega.

• Fiador: é recomendável que ele assine o distrato ou receba uma cópia, para saber até quando responde pelo contrato.
• Caução: a devolução deve seguir o que foi combinado. Descontos só com base no acerto de contas assinado. Mais detalhes em Caução no aluguel.
• Seguro-fiança ou título de capitalização: avise a seguradora ou a empresa responsável sobre o encerramento, conforme as regras da apólice ou do título.

Cuidados antes de assinar

• Faça por escrito. Um acordo de boca é difícil de provar. Mesmo uma troca de mensagens deve ser transformada em documento assinado.
• Não assine a quitação antes da vistoria. Primeiro a vistoria e o acerto, depois a quitação.
• Registre a entrega das chaves. Um termo de entrega com data e hora, assinado pelos dois, encerra a dúvida sobre até quando corre o aluguel.
• Guarde os comprovantes. Recibos, boletos e fotos da vistoria ficam com as duas partes. Veja o que deve constar em Recibo de aluguel.
• Peça orientação quando houver valores altos. Se a negociação envolve débitos antigos, obras ou discussão sobre danos, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você acompanha os pagamentos, a vistoria e as datas do contrato em um só lugar, o que facilita montar o acerto de contas do distrato. Para comparar com a multa de uma saída antecipada, use a calculadora de multa rescisória.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.