Inquilino quer sair antes: aviso prévio e multa proporcional

Sim, o inquilino pode entregar o imóvel antes do fim do contrato, mas, em regra, paga a multa prevista no contrato, calculada na proporção do tempo que falta. É o que diz o art. 4º da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Ele fica dispensado da multa se for transferido pelo empregador para trabalhar em outra localidade e avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. Se o contrato já estiver por prazo indeterminado, não há multa: basta um aviso por escrito com 30 dias de antecedência (art. 6º). Antes de assinar o contrato ou um acordo de saída, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei diz sobre a saída antecipada

A Lei do Inquilinato trata o proprietário e o inquilino de forma diferente durante o prazo do contrato:

• O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo combinado, salvo nos casos do art. 9º, como acordo entre as partes, infração ou falta de pagamento (art. 4º, caput, combinado com o art. 9º).
• O inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Se o contrato não tiver multa, vale a que o juiz estipular (art. 4º, caput, na redação da Lei 12.744/2012).
• A transferência de emprego dispensa a multa: quando o empregador, privado ou público, transfere o inquilino para trabalhar em outra localidade e ele notifica o proprietário por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Contrato com prazo ou sem prazo: o que muda

O ponto de partida é saber em que situação o contrato está.

• Prazo determinado em andamento: vale a multa proporcional do art. 4º. A lei não fixa um aviso específico para esse caso (salvo na transferência de emprego), e vale o que o contrato prevê. Mesmo sem cláusula, é prudente avisar por escrito com 30 dias.
• Prazo indeterminado: acontece quando o prazo terminou e o inquilino continuou no imóvel sem oposição do proprietário. Aqui não há multa. O inquilino só precisa avisar por escrito com antecedência mínima de 30 dias (art. 6º, caput).
• Sem o aviso de 30 dias: no prazo indeterminado, se o inquilino sair sem avisar, o proprietário pode exigir o valor de um mês de aluguel e encargos vigentes na data do encerramento (art. 6º, parágrafo único).

Como calcular a multa proporcional

A conta mais usada é simples: a multa do contrato é reduzida na proporção do tempo que falta para o fim do prazo.

Multa a pagar = multa do contrato x meses que faltam / meses do contrato

Exemplo:

• Aluguel de R$ 2.000,00 e contrato de 30 meses.
• O contrato prevê multa de 3 aluguéis, ou seja, R$ 6.000,00.
• O inquilino sai depois de 18 meses. Faltam 12.
• Multa proporcional: R$ 6.000,00 x 12 / 30 = R$ 2.400,00 (o equivalente a 1,2 aluguel).

O número de aluguéis da multa não está na lei: ele é combinado no contrato. Quando a saída cai no meio do mês, a conta pode ser feita em dias, e o contrato pode dizer qual critério usar. Para não errar, use a calculadora de multa rescisória, que conta os dias que faltam até o término.

A transferência de emprego na prática

A dispensa da multa do parágrafo único do art. 4º tem três condições, e todas precisam estar presentes:

1. Transferência pelo empregador, privado ou público. Pedido de demissão, mudança por vontade própria ou um emprego novo em outra cidade, em geral, não se enquadram, porque a lei exige a transferência feita pelo empregador.
2. Trabalho em outra localidade, diferente daquela onde o contrato começou.
3. Aviso por escrito ao proprietário com no mínimo 30 dias de antecedência.

O proprietário pode pedir um documento do empregador que comprove a transferência. Guarde cópia do aviso e da resposta.

Passo a passo para uma saída sem conflito

• Aviso por escrito: e-mail, mensagem ou carta com a data prevista para a entrega das chaves. Isso fixa o prazo e evita discussão depois.
• Conta da multa: confira o contrato, calcule a proporcionalidade e mande a conta junto com a resposta ao aviso.
• Vistoria de saída: compare o imóvel com a vistoria de entrada. O inquilino devolve o imóvel como recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III).
• Contas e encargos: aluguel, condomínio ordinário, água, luz e gás são devidos até a entrega efetiva das chaves. Combine também a troca de titularidade das contas de consumo.
• Termo de entrega das chaves: um documento simples, assinado pelos dois, com a data da entrega e o que ficou acertado (multa, reparos, devolução da caução).

Se as duas partes quiserem encerrar o contrato de comum acordo, a lei também permite o desfazimento por mútuo acordo (art. 9º, I). Nesse caso, a multa pode ser negociada e o ideal é colocar tudo por escrito. Se houver divergência sobre valores, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança antes de assinar qualquer termo.

E se o proprietário quiser o imóvel antes?

Durante o prazo determinado, o proprietário não pode pedir o imóvel de volta por vontade própria (art. 4º). A retomada antes do prazo cabe nas hipóteses do art. 9º, e qualquer retomada contra a vontade do inquilino é feita por ação de despejo (art. 5º). Na venda do imóvel, há regras próprias para o comprador, explicadas no guia Venda do imóvel alugado: o direito de preferência do inquilino. Se o proprietário precisar do imóvel, o caminho é conversar e propor um acordo.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, o contrato fica registrado com prazo, valores e datas, e você acompanha os pagamentos até a entrega das chaves, o que facilita fazer a conta da saída. Para simular o valor agora, use a calculadora de multa rescisória. Para revisar as cláusulas que evitam dúvidas na saída, veja também o guia Contrato de aluguel: o que não pode faltar.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.