Venda do imóvel alugado: o direito de preferência do inquilino

Sim, o proprietário pode vender o imóvel alugado durante o contrato, mas antes precisa oferecê-lo ao inquilino, nas mesmas condições oferecidas a outros interessados. Esse é o direito de preferência, previsto nos arts. 27 a 34 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato. A oferta é feita por uma comunicação com o preço e as condições do negócio, e o inquilino tem 30 dias para aceitar. Depois da venda, o comprador pode pedir o imóvel em alguns casos e, em outros, precisa respeitar o contrato até o fim. Antes de assinar qualquer proposta, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que é o direito de preferência

• Quando vale: na venda, na promessa de venda, na cessão ou promessa de cessão de direitos e na dação em pagamento, o inquilino tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27).
• Igualdade de condições: o inquilino não tem direito a desconto. Ele tem o direito de fechar o mesmo negócio que o proprietário fecharia com outra pessoa, com o mesmo preço e a mesma forma de pagamento.
• Mais de uma unidade: se a venda incluir mais de uma unidade, a preferência vale para o conjunto, e não para cada unidade separada (art. 31).

Como comunicar o inquilino

A lei pede que o proprietário dê conhecimento do negócio ao inquilino por notificação judicial, notificação extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca (art. 27). Na prática, uma carta com aviso de recebimento, uma notificação em cartório ou um e-mail com confirmação de leitura deixam prova da entrega.

A comunicação deve trazer todas as condições do negócio e, em especial (art. 27, parágrafo único):

• Preço: o valor total pedido.
• Forma de pagamento: à vista, com entrada e parcelas, com financiamento, e os prazos de cada etapa.
• Ônus reais: se existe hipoteca ou outro ônus registrado na matrícula do imóvel.
• Documentação: o local e o horário em que o inquilino pode examinar os documentos do imóvel.

Exemplo: um interessado ofereceu R$ 400.000,00 à vista pelo apartamento alugado. A comunicação ao inquilino deve dizer exatamente isso: R$ 400.000,00, pagamento à vista, se há ou não ônus na matrícula e onde ver os documentos. Se o inquilino aceitar no prazo, o negócio é com ele, nessas condições.

O prazo de 30 dias para o inquilino responder

O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta, de forma inequívoca e integral. Se não responder nesse prazo, o direito de preferência caduca (art. 28), e o proprietário pode vender a terceiros nas condições comunicadas.

• Aceitação parcial não vale: se o inquilino aceitar o preço, mas pedir outra forma de pagamento, isso é uma contraproposta, e não o exercício da preferência.
• Desistência depois do aceite: se o inquilino aceitar e o proprietário desistir do negócio, o proprietário responde pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes (art. 29).
• Mudança nas condições: se depois o negócio com o terceiro mudar para condições melhores para quem compra, como um preço menor ou mais prazo para pagar, o inquilino não teve a chance de comprar nessas condições. O mais seguro é enviar uma nova comunicação.

Quando não existe direito de preferência

O art. 32 lista os casos em que a preferência não se aplica:

• Perda da propriedade ou venda por decisão judicial.
• Permuta e doação.
• Integralização de capital, cisão, fusão e incorporação de empresas.

Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, a preferência também não alcança a constituição da propriedade fiduciária nem a perda da propriedade ou a venda por realização de garantia, inclusive por leilão extrajudicial, desde que isso conste de cláusula específica do contrato, destacada das demais (art. 32, parágrafo único).

Há ainda duas ordens de prioridade. Se o imóvel estiver todo sublocado, a preferência é primeiro do sublocatário e depois do inquilino (art. 30). Se o imóvel tiver mais de um dono, a preferência de cada coproprietário vem antes da do inquilino (art. 34).

O que acontece se o inquilino não for avisado

O inquilino deixado de lado pode pedir ao proprietário que vendeu uma indenização pelas perdas e danos que comprovar (art. 33). Ele também pode ficar com o imóvel, depositando o preço e as despesas da transferência, se pedir isso em até seis meses do registro da venda no cartório de imóveis. Para essa segunda opção, a lei exige que o contrato de locação esteja averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da venda. A averbação pode ser feita com qualquer via do contrato, desde que assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único).

Ou seja: pular a comunicação pode gerar uma indenização e, se o contrato estiver averbado, até levar o imóvel para o inquilino. Avisar o inquilino é mais simples do que discutir isso depois.

O comprador precisa respeitar o contrato?

Depende do contrato. Pelo art. 8º, quem compra um imóvel alugado pode encerrar a locação e dar 90 dias para o inquilino sair. Isso não vale quando, ao mesmo tempo:

• a locação tem prazo determinado;
• o contrato tem cláusula de vigência em caso de venda;
• o contrato está averbado na matrícula do imóvel.

Nesse caso, o comprador precisa respeitar o contrato até o fim do prazo. Quando pode encerrar a locação, o comprador tem 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso de compra e venda, para comunicar isso ao inquilino. Se não fizer nesse prazo, a lei presume que ele concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º). Para saber o que mais incluir no contrato, veja o artigo Contrato de aluguel: o que não pode faltar.

Visitas de interessados com o inquilino no imóvel

O inquilino deve permitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros quando estiver à venda (art. 23, IX). O recomendável é combinar as visitas com antecedência, em dia e horário acertados com o inquilino. Avisar com tempo, agrupar as visitas e respeitar a rotina de quem mora no imóvel ajudam a manter uma boa relação até o fim da venda.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, os dados do contrato, do inquilino e da garantia ficam reunidos num só lugar, o que facilita conferir o prazo e as cláusulas do contrato antes de anunciar o imóvel à venda e de enviar a comunicação ao inquilino.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.