Seguro-fiança ou título de capitalização: qual escolher

Seguro-fiança e título de capitalização são duas formas de garantir o aluguel sem fiador. No seguro-fiança, o inquilino paga um prêmio a uma seguradora, que indeniza o proprietário se o inquilino deixar de pagar. No título de capitalização, o inquilino aplica um valor de uma vez, que fica vinculado ao contrato e pode ser usado pelo proprietário em caso de dívida, conforme as condições do título. A escolha depende do perfil do inquilino, de quanto ele pode desembolsar na entrada e do que cada documento cobre. Antes de decidir, leia as condições com atenção e, se tiver dúvida, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre garantias

O art. 37 da Lei 8.245/91 lista as garantias que o proprietário pode exigir:

• Caução (inciso I), em dinheiro, bens ou títulos.
• Fiança (inciso II), com um fiador.
• Seguro de fiança locatícia (inciso III).
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (inciso IV).

O parágrafo único do mesmo artigo proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Exigir duas garantias também é contravenção penal (art. 43, II). Por isso, o contrato deve ter um seguro-fiança ou um título de capitalização, e não os dois, nem um deles somado a fiador ou caução em dinheiro.

A lei não cita o título de capitalização pelo nome. Na prática, ele é tratado como uma forma de caução (art. 37, I). Por isso, vale registrar no contrato, com clareza, qual é a garantia e em que condições ela pode ser usada.

Como funciona o seguro-fiança

• Quem paga: o prêmio do seguro de fiança é obrigação do inquilino (art. 23, XI). O pagamento pode ser à vista ou parcelado, conforme a seguradora.
• Quem recebe: o proprietário é o beneficiário da apólice.
• O que cobre: a lei diz que o seguro abrange a totalidade das obrigações do inquilino (art. 41), mas é a apólice que detalha as coberturas contratadas. Confira nela o que entra (aluguel, condomínio, IPTU, contas, danos ao imóvel, multa), os limites de cada uma e o passo a passo para pedir a indenização.
• Análise: a seguradora analisa o cadastro e a renda do inquilino antes de aceitar. Isso não dispensa a sua própria análise, mas acrescenta uma segunda opinião.
• Vigência: a apólice tem prazo próprio, que pode ser menor que o do contrato. Preveja no contrato que o inquilino deve renovar o seguro enquanto durar a locação.

O ponto de atenção é o prazo de comunicação. A apólice costuma exigir que o proprietário avise a seguradora sobre o atraso dentro de um prazo definido. Perder esse prazo pode atrapalhar a indenização.

Como funciona o título de capitalização

• Quem paga: o inquilino compra o título e paga o valor de uma vez, na entrada.
• Para que serve: o título fica vinculado ao contrato. Se o inquilino deixar dívida, o proprietário pode pedir o resgate para cobri-la, nas condições do próprio título.
• No fim do contrato: sem dívida, o inquilino resgata o valor, com a atualização prevista nas condições do título.
• Limite: o valor da garantia cobre a dívida só até o valor do título. O que passar disso precisa ser cobrado do inquilino de outra forma.
• Sorteios: muitos títulos participam de sorteios. Isso é uma característica do produto e não muda a função de garantia.

O limite de três aluguéis do art. 38, § 2º, foi escrito para a caução em dinheiro. Para o título, o valor costuma ser combinado entre as partes, mas há quem entenda que o mesmo limite também se aplica a ele. Na dúvida, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Comparação prática

Ponto	Seguro-fiança	Título de capitalização
Desembolso do inquilino	Prêmio, sem devolução	Valor aplicado, resgatável no fim
Análise do inquilino	Sim, pela seguradora	Conforme o emissor
Cobertura	Conforme a apólice	Até o valor do título
Renovação	Pode ser necessária	Acompanha o prazo do título

Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com condomínio de R$ 500. Um título de R$ 6.000 (três aluguéis) cobriria pouco mais de dois meses de aluguel e condomínio em atraso, sem considerar multa e outros custos. Um seguro-fiança com cobertura adequada tende a ir além disso, dentro dos limites da apólice, mas o prêmio pago pelo inquilino não volta para ele.

Qual escolher

• Seguro-fiança faz mais sentido quando o aluguel é mais alto, quando você quer uma cobertura ampla e quando o inquilino tem cadastro aprovado pela seguradora.
• Título de capitalização faz mais sentido quando o inquilino tem o valor disponível na entrada, prefere reaver o dinheiro no fim e quando o valor do título é suficiente para o risco que você aceita correr.

Nos dois casos, confira os documentos antes de assinar o contrato: nome do proprietário como beneficiário, endereço do imóvel, valor coberto, vigência e regras de acionamento. Lembre que, salvo disposição em contrário no contrato, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel (art. 39), mas o seguro e o título têm regras próprias de prazo. O art. 40 lista casos em que o proprietário pode exigir nova garantia, com prazo de 30 dias para o inquilino apresentá-la (parágrafo único). Para o fim do seguro ou do título durante a locação, o caminho mais seguro é prever no contrato a obrigação de renovar ou substituir a garantia. Quando a situação não estiver clara, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Para comparar com as outras garantias, veja os guias sobre caução no aluguel e sobre fiador. E não deixe de fazer a análise do inquilino, qualquer que seja a garantia.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, você gera o contrato com a garantia escolhida, registra a locação e acompanha os pagamentos mês a mês, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.