Multa e juros por atraso no aluguel: o que o contrato pode prever

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não fixa um percentual máximo para a multa por atraso no aluguel. Ela manda o inquilino pagar no prazo combinado e, na ação de despejo, inclui no valor a pagar as multas previstas no contrato e os juros de mora. Por isso, multa, juros, correção e um eventual desconto por pontualidade precisam estar escritos no contrato, com percentuais claros. Na prática, muitos contratos residenciais usam multa de 10% sobre o valor em atraso, e o limite de 2% que muita gente conhece vale para outras situações. Para definir os percentuais do seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre o atraso

• Pagamento no prazo: o inquilino deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos no prazo combinado. Se o contrato não fixar a data, o prazo vai até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).
• Falta de pagamento encerra a locação: a locação pode ser desfeita pela falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos (art. 9º, III).
• Multa e juros na ação de despejo: para evitar a rescisão, o inquilino ou o fiador pode pagar em juízo, em até 15 dias contados da citação, o débito atualizado, que inclui os aluguéis e encargos, as multas ou penalidades contratuais quando exigíveis, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do proprietário, de 10% se o contrato não fixar outro valor (art. 62, II).

A Lei do Inquilinato não traz um teto para a multa por atraso nem regras sobre desconto por pontualidade. O que vale é o que estiver escrito no contrato, dentro dos limites gerais que valem para qualquer contrato entre particulares.

A multa de 2% vale para o aluguel?

É comum ouvir que a multa por atraso não pode passar de 2%. Esse limite existe, mas em outras regras:

• Código de Defesa do Consumidor: limita a 2% a multa de mora nas compras com crédito ou financiamento ao consumidor (art. 52, § 1º, da Lei 8.078/90). O entendimento que prevalece no Superior Tribunal de Justiça (STJ) é que o CDC não se aplica à relação entre proprietário e inquilino regida pela Lei do Inquilinato.
• Condomínio: o Código Civil limita a 2% a multa do condômino que não paga a taxa de condomínio (art. 1.336, § 1º). Se a taxa de condomínio atrasa, é essa regra que o condomínio aplica, e a cobrança chega ao proprietário, que repassa o valor ao inquilino conforme o contrato. Sobre o aluguel em si, vale a multa do contrato de locação.

Na locação residencial, a multa de 10% sobre o valor em atraso é a mais usada. E há um motivo além do costume: a Lei de Usura (Decreto 22.626/33, art. 9º), que continua valendo para contratos entre pessoas físicas, diz que não é válida a cláusula penal acima de 10% do valor da dívida. O mais seguro é não passar de 10%.

Juros de mora e correção monetária

• Juros de mora: o contrato pode fixar a taxa. Muitos contratos usam 1% ao mês, contado por dia de atraso. Se o contrato não fixar, vale a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que desde a Lei 14.905/2024 corresponde à Selic menos a inflação medida pelo IPCA e é divulgada pelo Banco Central. Como essa referência mudou em 2024 e a Lei de Usura proíbe, entre particulares, juros acima do dobro da taxa legal, que varia com a Selic, confirme com um advogado se o 1% ao mês cabe no seu contrato.
• Correção monetária: o contrato pode indicar o índice para atualizar o valor em atraso. Se não indicar, o Código Civil manda usar o IPCA (art. 389, parágrafo único, com a redação da Lei 14.905/2024).
• Base de cálculo: diga sobre o que a multa e os juros incidem, por exemplo o aluguel e os encargos em atraso.

Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 com vencimento no dia 5, pago no dia 20, num contrato com multa de 10% e juros de 1% ao mês. A multa é de R$ 200,00. Os juros de 15 dias são R$ 10,00 (R$ 2.000,00 x 1% x 15/30). O total fica em R$ 2.210,00, mais a correção, se o contrato previr. Os percentuais do exemplo são os previstos no contrato.

Desconto por pontualidade

Alguns proprietários preferem oferecer um desconto para quem paga até a data, em vez de depender só da multa. Por exemplo: aluguel de R$ 2.000,00, com desconto de R$ 100,00 para pagamento até o vencimento.

• Desconto e multa podem existir juntos: em 2019, a Terceira Turma do STJ julgou um caso de locação (REsp 1.745.916) e entendeu que o desconto por pontualidade não é uma multa disfarçada. Para o tribunal, o desconto premia quem paga em dia e a multa pune o atraso. No caso, os inquilinos que atrasaram perderam o desconto e pagaram a multa prevista no contrato.
• Escreva os dois valores: o contrato deve trazer o valor cheio do aluguel e o valor com desconto, a data limite e o que acontece se o pagamento for parcial ou atrasar um dia.
• Calcule sobre o valor cheio: deixe claro que, com o atraso, multa e juros incidem sobre o valor cheio, e que a perda do desconto vale só para o mês em atraso.

Multa por atraso não é multa rescisória

São duas multas diferentes. A multa por atraso é cobrada quando o aluguel não é pago na data. A multa rescisória é cobrada quando o inquilino devolve o imóvel antes do fim do prazo, e deve ser reduzida na proporção do tempo já cumprido (art. 4º): quanto menos faltar, menor a multa. Veja mais em Inquilino quer sair antes.

O que colocar na cláusula

• Vencimento e forma de pagamento: dia, Pix ou boleto e dados da conta.
• Multa por atraso: percentual e base de cálculo.
• Juros de mora: taxa e contagem por dia de atraso.
• Correção monetária: índice usado para atualizar o valor.
• Desconto por pontualidade, se houver: valor cheio, valor com desconto e data limite.
• Honorários: se haverá percentual diferente dos 10% previstos para a ação de despejo.

Antes de cobrar um atraso, confira o contrato e envie ao inquilino o cálculo detalhado, mês a mês. O passo a passo da cobrança está em Inquilino atrasou o aluguel, e os demais itens do contrato, em Contrato de aluguel: o que não pode faltar.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, você registra os aluguéis e encargos de cada contrato e confirma os pagamentos recebidos, o que ajuda a perceber um atraso cedo e a ter o histórico em mãos na hora de cobrar. Se o inquilino quiser sair antes do prazo, a calculadora de multa rescisória mostra o valor proporcional.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.