Alugar imóvel residencial para empresa: o que muda no contrato

Quando uma empresa aluga um imóvel residencial para que um sócio, diretor ou funcionário more nele, a Lei do Inquilinato trata o contrato como locação não residencial (art. 55 da Lei 8.245/91). Isso muda o fim do contrato: vencido o prazo, a locação termina sem necessidade de aviso, e a regra dos 30 meses da locação residencial não se aplica. Se quem assina como inquilino é a própria pessoa que vai morar, e a empresa só paga ou garante, o contrato continua residencial. Antes de decidir o formato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que diz o art. 55

O art. 55 considera não residencial a locação em que o inquilino é pessoa jurídica e o imóvel se destina ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Ou seja, o que define a classificação não é o tipo do imóvel nem o fato de alguém dormir lá, e sim quem é o inquilino e para quem ele aluga.

Na prática, há dois formatos comuns:

• Empresa como inquilina: a pessoa jurídica assina o contrato e indica quem vai ocupar o imóvel. A locação segue as regras da locação não residencial.
• Funcionário como inquilino: a pessoa física assina e mora no imóvel; a empresa pode pagar o aluguel, dar ajuda de custo ou entrar como fiadora. A locação segue as regras da locação residencial.

O que muda quando a empresa é a inquilina

Fim do prazo. Pelo art. 56, na locação não residencial por prazo determinado, o contrato termina de pleno direito no fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso. Não é preciso fazer contrato de 30 meses para ter esse efeito, como acontece na locação residencial (arts. 46 e 47). Um contrato de 12 meses, por exemplo, termina no 12º mês.

Se a empresa continuar no imóvel. O parágrafo único do art. 56 diz que, se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo sem oposição do locador, presume-se a prorrogação da locação nas mesmas condições, mas por prazo indeterminado. Por isso, o ideal é que quem não quer renovar se manifeste por escrito antes do vencimento ou logo depois dele.

Prazo indeterminado. Pelo art. 57, o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, com 30 dias para a desocupação. Na locação residencial com contrato inferior a 30 meses, as hipóteses de retomada são mais restritas (art. 47).

Durante o prazo. A regra geral do art. 4º continua valendo: enquanto o contrato estiver em vigor, o locador não pode pedir o imóvel de volta, e o inquilino que devolver antes paga a multa combinada, reduzida na proporção do tempo já cumprido. O artigo Inquilino quer sair antes explica o cálculo.

O que colocar no contrato

• Dados da empresa: razão social, CNPJ, endereço da sede e o nome de quem assina, com documento que mostre os poderes para representar a empresa (contrato social ou procuração).
• Ocupantes: nome de quem vai morar no imóvel e quantas pessoas no total. Vale prever que a troca de ocupante seja comunicada por escrito antes, com os dados do novo morador.
• Finalidade: deixar escrito que o imóvel se destina à moradia dos ocupantes indicados, e não a escritório ou atendimento ao público.
• Prazo e fim do contrato: a data de início, a de término e como as partes vão se comunicar sobre renovação.
• Garantia: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37), uma só modalidade por contrato, escolhida com o mesmo cuidado de qualquer locação. A garantia pode ser dada pelos sócios.
• Encargos e regras do condomínio: quem paga contas, condomínio e IPTU, e a obrigação de os ocupantes cumprirem a convenção e o regimento interno.
• Reajuste: índice e periodicidade, como em qualquer contrato.

Sublocar, ceder ou emprestar o imóvel continua dependendo de consentimento prévio e escrito do locador (art. 13). Se a empresa quiser colocar outra pessoa no imóvel, além dos ocupantes previstos, o ideal é que isso esteja resolvido no contrato.

Cuidados antes de alugar para empresa

• Analise a empresa e quem garante: consulte a situação do CNPJ, há quanto tempo a empresa existe e se tem condição de pagar. O artigo Como analisar o inquilino antes de alugar traz os documentos que costumam ser pedidos.
• Confira quem assina: contrato assinado por quem não tem poderes pode gerar discussão sobre a validade da obrigação da empresa.
• Imposto de Renda: quando o aluguel é pago por pessoa jurídica a pessoa física, há regras próprias de retenção do imposto na fonte pela empresa. Converse com um contador sobre como isso aparece no recibo e na sua declaração.
• Vistoria: faça a vistoria de entrada com fotos e assinatura das partes, como em qualquer contrato. Veja o passo a passo em Vistoria de entrada e de saída.

Empresa como inquilina ou como fiadora?

Os dois formatos são válidos. Com a empresa como inquilina, o contrato termina no prazo combinado e a empresa responde diretamente pelo aluguel. Com o funcionário como inquilino, a locação é residencial, com as regras de prazo e retomada dos arts. 46 e 47, e a empresa pode entrar como fiadora ou só pagar o aluguel. A escolha depende do prazo que você quer, da garantia oferecida e de quem tem mais condição de responder pelo contrato. No ponto de decisão, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto você gera o contrato com os dados da empresa e dos ocupantes, registra o aluguel de cada mês e acompanha os vencimentos e a data de fim do contrato, com valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel. Para calcular o reajuste anual, use a calculadora de reajuste.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.