Decoração no imóvel alugado: o que o inquilino pode mudar

O inquilino pode decorar o imóvel alugado com móveis, cortinas, tapetes, plantas e objetos que saem com ele na mudança. O que a Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, exige é que ele não modifique a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 23, VI) e que devolva o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (art. 23, III). Na prática, a pergunta que resolve quase todos os casos é esta: o item sai com o inquilino na mudança, sem deixar marca, ou altera o imóvel? Se altera, combine antes e por escrito. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que a lei diz sobre mudanças no imóvel

A Lei do Inquilinato não traz uma lista do que pode e do que não pode. Ela dá três regras que, juntas, orientam a decisão:

• Não modificar a forma do imóvel sem autorização: o inquilino não pode alterar a forma interna ou externa sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 23, VI).
• Devolver como recebeu: no fim do contrato, o imóvel volta no estado da entrada, com exceção das deteriorações que vêm do uso normal (art. 23, III).
• Cuidar como se fosse seu e seguir o condomínio: o imóvel deve ser usado para o fim combinado e tratado com o mesmo cuidado que se teria com um bem próprio (art. 23, II), e o inquilino deve cumprir a convenção e o regulamento interno do condomínio (art. 23, X).

O contrato pode detalhar essas regras. Por isso, antes de qualquer mudança, vale ler a cláusula de conservação e de benfeitorias do seu contrato.

O que costuma ser possível sem obra

Mudanças que não alteram a estrutura nem o acabamento do imóvel, e que podem ser desfeitas sem deixar dano, costumam ser tratadas como decoração, e não como mudança na forma do imóvel. Ainda assim, confira o que o seu contrato diz:

• Móveis, tapetes, almofadas e plantas: tudo o que é solto e sai com o inquilino.
• Cortinas e persianas: atenção à instalação. Varões e trilhos pedem furos, e o contrato pode tratar disso.
• Papel de parede removível e adesivos: desde que saiam sem descascar a pintura.
• Iluminação de encaixe: trocar uma luminária por outra, guardando a original para recolocar na saída.
• Organizadores sem furo: prateleiras de apoio, ganchos adesivos e estantes encostadas na parede.

Mesmo nesses casos, o que foi alterado precisa voltar ao estado da entrada até a devolução das chaves, salvo o desgaste normal.

O que é mais seguro combinar por escrito

Obras e mudanças de acabamento podem ser vistas como modificação da forma do imóvel, que depende do consentimento prévio e por escrito do proprietário (art. 23, VI). Outras dependem do que diz o contrato. Alguns exemplos comuns:

• Pintar com cores diferentes: o contrato costuma exigir a devolução na cor original. Combine antes quem pinta de volta e com qual tinta.
• Furar azulejos, pisos ou bancadas: o dano é difícil de esconder e caro de reparar.
• Trocar piso, revestimento, armários embutidos ou bancadas: é mudança de acabamento, não decoração.
• Derrubar ou levantar paredes, fechar varandas e mexer em instalações elétricas ou hidráulicas: além da autorização do proprietário, essas obras podem depender de regras do condomínio e de exigências do município. Consulte o síndico e, quando for o caso, a prefeitura.
• Mudanças na fachada, nas janelas e nas áreas externas: em prédios, a convenção do condomínio costuma limitar essas alterações, e o inquilino é obrigado a cumpri-la (art. 23, X).

Uma mensagem de autorização ajuda como registro, mas o mais seguro é um termo assinado pelos dois, com a descrição da mudança, quem paga, se ela fica no imóvel ou se deve ser desfeita na saída e se haverá alguma indenização.

Furos na parede para quadros e prateleiras

Este é o ponto que mais gera discussão na saída. A lei não fala de furos. Alguns contratos permitem um número razoável de furos para quadros e cortinas, outros pedem que tudo seja tampado e retocado na devolução. Para evitar conflito:

• Leia o contrato e veja se há regra sobre furos e retoque da pintura.
• Pergunte antes se houver dúvida, e guarde a resposta por escrito.
• Prefira suportes adesivos em paredes recém-pintadas.
• Na saída, tampe os furos com massa e retoque a pintura, se o contrato pedir.

E quem paga pelas melhorias?

A Lei do Inquilinato separa as benfeitorias em três tipos. Salvo cláusula em contrário no contrato, as necessárias, feitas para conservar o imóvel, são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, que melhoram o uso, só se autorizadas (art. 35). As voluptuárias, de mero enfeite ou conforto, não são indenizáveis, mas o inquilino pode retirá-las no fim do contrato, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

Quando a decoração fica presa ao imóvel (um papel de parede, uma luminária), ela costuma ser vista como benfeitoria voluptuária: o inquilino não é indenizado, mas pode levar o que instalou, desde que a retirada não afete a estrutura do imóvel. Móveis e objetos soltos nem chegam a ser benfeitoria e continuam do inquilino. Muitos contratos trazem uma cláusula de renúncia à indenização, por isso vale ler esse ponto antes de investir. Explicamos os três tipos com mais detalhes no guia Benfeitorias e manutenção no aluguel: quem paga o quê.

Para o proprietário: como deixar isso claro no contrato

Uma cláusula simples evita a maior parte das discussões:

• Diga o que é permitido sem consulta (por exemplo, furos para quadros e cortinas).
• Diga o que depende de autorização por escrito e como pedir.
• Defina a devolução: cor da pintura, retoque dos furos e retirada do que foi instalado.
• Registre tudo na vistoria: fotos e descrição da entrada são a referência na saída. Veja o guia Vistoria de entrada e de saída do imóvel alugado.

Autorizar pequenas mudanças costuma ajudar o inquilino a se sentir em casa e a ficar mais tempo. Se tiver dúvida sobre como redigir a cláusula, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

Como o LocDireto ajuda

O contrato gerado pelo LocDireto já traz cláusulas de uso e conservação, de obras e benfeitorias e de devolução do imóvel, e a vistoria simplificada do app registra o estado do imóvel na entrada para comparar na saída.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.