Contrato de aluguel de 30 meses: por que usar e o que muda no fim

O contrato de aluguel residencial de 30 meses é comum porque, nesse prazo, a lei deixa o fim do contrato mais previsível para o proprietário. Quando o contrato residencial é escrito e tem 30 meses ou mais, ele termina na data combinada, sem necessidade de notificação (art. 46 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato). Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação segue por prazo indeterminado, e o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação. Em contratos com menos de 30 meses, a retomada fica limitada aos casos do art. 47. Antes de escolher o prazo ou de decidir o que fazer no fim do contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.

O que diz o art. 46 sobre o contrato de 30 meses

O art. 46 vale para a locação residencial ajustada por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses. Ele tem três regras:

• Fim do contrato sem aviso: findo o prazo, a resolução do contrato ocorre independentemente de notificação ou aviso (art. 46, caput).
• Prorrogação se ninguém se opuser: se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do proprietário, a locação passa a valer por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato (art. 46, § 1º).
• Pedido do imóvel a qualquer tempo: depois da prorrogação, o proprietário pode denunciar o contrato a qualquer tempo, dando 30 dias para a desocupação (art. 46, § 2º).

Na prática, isso significa que, depois de 30 meses, o proprietário não precisa justificar o pedido do imóvel. Basta respeitar os prazos da lei.

E se o contrato tiver menos de 30 meses?

Quando a locação é verbal ou escrita com prazo inferior a 30 meses, ela também se prorroga automaticamente por prazo indeterminado no fim do prazo. A diferença é que o proprietário só pode retomar o imóvel nos casos do art. 47:

• Hipóteses do art. 9º: mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, ou reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.
• Fim do contrato de trabalho, quando a ocupação do imóvel estiver ligada ao emprego do inquilino.
• Uso próprio ou da família: para uso do proprietário, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não tenha, assim como seu cônjuge ou companheiro, imóvel residencial próprio, com as condições dos §§ 1º e 2º.
• Demolição e edificação licenciada, ou obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em, no mínimo, 20% (50% se o imóvel for explorado como hotel ou pensão).
• Mais de cinco anos de vigência ininterrupta da locação.

Por isso, um contrato de 12 meses pode deixar o proprietário sem a possibilidade de pedir o imóvel sem motivo por até cinco anos. Esse é o principal motivo para o prazo de 30 meses ser tão comum em locação residencial.

Durante os 30 meses: o que vale

Enquanto o prazo estiver correndo, as regras são diferentes para cada lado:

• O proprietário não pode pedir o imóvel de volta antes do fim do prazo, salvo nos casos do art. 9º (arts. 4º e 9º).
• O inquilino pode sair antes, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (art. 4º). O guia Inquilino quer sair antes: aviso prévio e multa proporcional explica a conta, e a calculadora de multa rescisória faz a simulação.
• O reajuste segue o contrato: o índice e a periodicidade combinados valem durante todo o prazo, salvo novo acordo entre as partes (art. 18). Para calcular, use a calculadora de reajuste.

Exemplo: um contrato assinado com início em 1º de março de 2026 e prazo de 30 meses termina em 31 de agosto de 2028. Nessa data, o contrato chega ao fim sem que o proprietário precise notificar o inquilino.

O que fazer quando os 30 meses terminam

Perto do fim do prazo, o proprietário tem três caminhos:

1. Assinar um novo contrato: é o momento de rever o valor de comum acordo, ajustar a cláusula de reajuste e atualizar a garantia (o art. 18 permite fixar novo valor e modificar a cláusula de reajuste por acordo). Um novo contrato escrito de 30 meses volta a seguir o art. 46.
2. Deixar o contrato prorrogar: se ninguém se manifestar e o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias, o contrato segue por prazo indeterminado com as mesmas cláusulas. O proprietário pode pedir o imóvel depois, com 30 dias para a desocupação.
3. Pedir o imóvel no fim do prazo: a lei não exige notificação para o contrato terminar, mas exige que não haja oposição do proprietário para que ele se prorrogue. Para não deixar dúvida, comunique por escrito, antes do fim do prazo, que não haverá renovação, e guarde a prova do envio e do recebimento.

Se o inquilino não sair, a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for o motivo do fim da locação (art. 5º). Medidas como trocar a fechadura ou cortar serviços não substituem esse caminho.

Prazo indeterminado: o lado do inquilino

Depois da prorrogação, o inquilino também ganha flexibilidade. Ele pode encerrar a locação com aviso por escrito ao proprietário, com antecedência mínima de 30 dias, sem multa. Se sair sem esse aviso, o proprietário pode exigir o valor de um mês de aluguel e encargos vigentes na data do encerramento (art. 6º).

Cuidados ao escolher o prazo

• Contrato escrito: o art. 46 só vale para o contrato ajustado por escrito. Acordo verbal cai na regra do art. 47.
• Prazo de 30 meses ou mais: 2 anos e meio, no mínimo. Um contrato de 24 meses, por exemplo, segue o art. 47.
• Prazo de dez anos ou mais: depende da autorização do cônjuge (vênia conjugal), conforme o art. 3º.
• Datas claras: escreva a data de início e a data de término no contrato, para não haver dúvida sobre quando o prazo acaba.
• Locação residencial: as regras deste guia são as da locação residencial. A locação para temporada e a não residencial têm regras próprias.

Para revisar as outras cláusulas, veja o guia Contrato de aluguel: o que não pode faltar.

Como o LocDireto ajuda

No LocDireto, o contrato fica registrado com a data de início e de término, e você acompanha os pagamentos e os reajustes até o fim do prazo, o que facilita decidir com antecedência entre renovar, deixar prorrogar ou pedir o imóvel. Para simular valores, use a calculadora de reajuste ou a calculadora de multa rescisória.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, procure um advogado ou um corretor de imóveis de sua confiança.