Como alugar seu imóvel sem imobiliária: o passo a passo

Dá para alugar um imóvel sem imobiliária com segurança, desde que você cuide de sete etapas: definir o valor, escolher bem o inquilino, exigir uma garantia, fazer um contrato completo, registrar a vistoria de entrada, organizar a cobrança mensal e conduzir a saída do inquilino. Este guia mostra o que fazer em cada uma, com base na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

1. Defina o valor do aluguel

Compare com imóveis parecidos no mesmo bairro: tamanho, número de quartos, vagas, estado de conservação e se tem condomínio com lazer. Os portais de anúncio ajudam a ter uma referência. Um valor acima do mercado deixa o imóvel vazio por meses, e cada mês parado custa mais que um pequeno desconto no aluguel.

Lembre também dos custos que continuam com você enquanto o imóvel estiver vago, como condomínio, IPTU e contas mínimas de água e luz.

2. Analise o inquilino com cuidado

Esta é a etapa que mais evita dor de cabeça. Peça ao interessado:

• documento de identidade e CPF;
• comprovante de renda dos últimos meses (é comum exigir renda de pelo menos três vezes o valor do aluguel com encargos);
• comprovante de residência atual;
• autorização para consultar o CPF nos serviços de proteção ao crédito.

Se possível, converse com o proprietário anterior do candidato. Uma boa referência de pagamento vale muito.

3. Escolha uma garantia

A lei permite uma garantia por contrato, e não mais de uma (art. 37):

Garantia	Como funciona	Ponto de atenção
Caução em dinheiro	Até três aluguéis, depositados em poupança	O valor e o rendimento voltam ao inquilino no fim, descontados débitos (art. 38)
Fiador	Uma pessoa que responde pela dívida	Confira se o fiador tem imóvel e renda compatíveis
Seguro-fiança	Uma seguradora garante o pagamento	O inquilino paga o prêmio; a seguradora faz a análise de crédito
Título de capitalização	O inquilino compra um título que fica vinculado ao contrato	O valor fica bloqueado durante a locação

Sem garantia, a lei permite cobrar o aluguel antecipadamente, até o sexto dia útil do mês a vencer (art. 42). Com garantia, a cobrança antecipada não é permitida (art. 43).

4. Faça um contrato completo

O contrato deve trazer, no mínimo:

• identificação das partes e do imóvel;
• valor do aluguel, dia de vencimento e forma de pagamento;
• prazo;
• índice e periodicidade do reajuste (IGP-M ou IPCA, uma vez por ano);
• quem paga cada encargo (IPTU, condomínio, consumo);
• garantia escolhida;
• multa por atraso, juros e multa por rescisão antecipada.

Atenção ao prazo. Em contratos escritos de 30 meses ou mais, você pode pedir o imóvel de volta ao fim do prazo sem precisar justificar (art. 46). Em contratos menores que 30 meses, o contrato se prorroga e a retomada só pode acontecer em situações previstas na lei, como depois de cinco anos de locação (art. 47). Por isso tantos contratos residenciais usam 30 meses.

Vale pedir que um advogado revise o seu modelo de contrato uma vez. Depois, ele serve para as próximas locações.

5. Registre a vistoria de entrada

A lei obriga o proprietário a entregar uma descrição detalhada do estado do imóvel, com referência aos defeitos existentes (art. 22, V). Na prática, é a vistoria de entrada:

• percorra cada cômodo com o inquilino;
• fotografe paredes, pisos, portas, janelas, louças, metais e eletrodomésticos que ficam no imóvel;
• anote o estado de cada item e as leituras dos medidores;
• peça que o inquilino confirme que viu e concorda.

É essa vistoria que permite, lá na frente, separar o desgaste natural de um dano causado durante a locação.

6. Organize a cobrança de cada mês

Todo mês, o inquilino paga o aluguel e os encargos que o contrato atribui a ele. Alguns cuidados:

• Recibo: a lei exige recibo discriminado de tudo o que o inquilino pagar (art. 22, VI).
• Encargos: condomínio ordinário e consumo são do inquilino (art. 23). Condomínio extraordinário, como obras na estrutura e fundo de reserva, é do proprietário (art. 22). IPTU é do proprietário, salvo se o contrato transferir ao inquilino.
• Atraso: aplique a multa e os juros previstos no contrato e registre a cobrança por escrito.
• Reajuste: no aniversário do contrato, calcule a variação do índice nos últimos 12 meses e avise o inquilino com antecedência.
• Imposto de renda: aluguel recebido de pessoa física entra no carnê-leão mensal. Se o inquilino for empresa, o imposto costuma ser retido na fonte.

7. Conduza a saída do inquilino

Quando o contrato termina ou o inquilino pede para sair:

• faça a vistoria de saída nos mesmos moldes da entrada e compare as duas;
• calcule os valores finais: aluguel e encargos proporcionais aos dias, consumo até a entrega das chaves e eventuais reparos;
• se a saída for antes do fim do prazo, a multa rescisória é proporcional ao tempo que falta (art. 4º);
• devolva a caução, quando houver, com o rendimento da poupança, descontados os débitos comprovados.

Onde o LocDireto ajuda

A maior parte desse trabalho é organização: guardar documentos, fazer contas, lembrar datas e registrar o que foi combinado. É aí que muitos proprietários se perdem, e não na relação com o inquilino.

O LocDireto foi feito para essa parte. Ele guarda o contrato e os documentos, calcula reajustes, encargos proporcionais e multas, avisa os vencimentos para você e para o inquilino, registra a vistoria com fotos e mantém o histórico de cada acordo. Você paga um valor fixo por contrato, sem percentual sobre o aluguel.

Para começar, você pode usar as ferramentas gratuitas: a calculadora de reajuste e a calculadora de multa rescisória.

Conteúdo orientativo. Em caso de dúvida sobre o seu contrato, consulte um advogado.